Mieterhöhung nach Modernisierung und energetischer Sanierung: Was ist erlaubt?

Will der Vermieter oder Eigentümer Ihre Wohnung modernisieren sollten Sie als Mieter genau hinschauen, wie Sie davon profitieren und die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen möglichst entspannt überstehen. Oft wird die Wohnqualität durch eine Modernisierung für Mieter langfristig verbessert, beispielsweise weil die Heizkosten gespart werden können oder die Wohnung besser isoliert ist. Das klingt erst einmal gut – trotzdem sollten Sie sich als Mieter nicht nur auf Lärm und Dreck während der Umsetzung der Maßnahmen einstellen, sondern Mieter sollten sich auch auf eine höhere Miete gefasst machen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Mieterhöhung erlaubt ist, welche Fristen einzuhalten sind und wie sie eine Modernisierungsmieterhöhung abwehren können.

Das Wichtigste vorab: Was Sie als Mieter wissen müssen

• Überblick – Vermieter können einen Teil der Modernisierungskosten auf Mieter umlegen, müssen sich aber an Fristen und die Modernisierungsumlage halten.
• Typische Fehler – Die Miete darf nach einer Modernisierung nur erhöht werden, wenn die Maßnahmen rechtzeitig angekündigt und die Mieterhöhung laut des Umlageschlüssels von 8 Prozent korrekt berechnet wurde.
• Zeiträume und Fristen – Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig ankündigen, nämlich mindestens drei Monate vor Beginn.
• Mieterhöhung abwehren – Nach Modernisierungsmaßnahmen sind Mieter nicht ohne Rechte. Sie können eine ungerechtfertigte oder unangekündigte Mieterhöhung ablehnen.
• Miete mindern – Während die Bauarbeiten für eine Modernisierung stattfinden, kann die Miete oft sogar gemindert werden, selbst wenn später eine Mieterhöhung ansteht.

Wie vorgehen? So können Mieter sich wehren

• Prüfen – Sie als Mieter sollten verstehen wie die Mieterhöhung begründet ist und berechnet wurde. Arbeiten in der Wohnung, die als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden, sollten Sie genau prüfen.
• Widersprechen – Schießt die Mieterhöhung eines neuen Vermieters über Mietspiegel, Kappungsgrenze oder 8 Prozent möglicher Modernisierungskosten hinaus, können Sie als Mieter die Erhöhung ablehnen. Außerdem begründen nicht alle Handwerksarbeiten, die der Vermieter veranlasst, auch gleich eine Mieterhöhung.
• Anfechten – Lehnt der Vermieter den Widerspruch gegen die Modernisierung ab, oder können sich beide Seiten nicht auf eine neue Miete einigen, sollte die Mieterhöhung mit Hilfe eines Rechtsbeistands angefochten werden. Im Zweifel muss die zulässige Miete von einem Gericht festgelegt werden.

Worauf sollten Mieter achten, wenn eine Modernisierung oder Sanierungsmaßnahmen anstehen?

Mit einer Modernisierung einer Mietwohnung zielen Vermieter nicht selten auch auf mehr Rendite durch eine höhere Miete ab. Trotzdem können Mieten nicht willkürlich oder unbegrenzt erhöht werden. Das Gesetz sieht klare Grenzen vor – auch für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung.

Hierauf sollten Mieter achten, um von der Modernisierung zu profitieren:

• Rechtzeitige Ankündigung: Vermieter müssen eine Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Wurden Sie als Mieter gar nicht oder nicht rechtzeitig über die Baumaßnahmen informiert, sind Sie nicht verpflichtet Handwerker in die Wohnung zu lassen – und wurden keine Arbeiten angekündigt und durchgeführt, ist auch eine Mieterhöhung nicht zulässig.
• Lärm bei Baumaßnahmen: Eine Modernisierung bringt häufig Lärm oder Dreck in der Wohnung oder im Wohnhaus mit sich. Wer seine Wohnung dadurch nicht vollumfänglich oder ungestört nutzen kann, kann möglicherweise weniger Miete zahlen. Mehr dazu wie Sie Ihre Miete während der Modernisierung mindern können, erfahren Sie unter dem Punkt “Kann die Miete wegen Baumaßnahmen gemindert werden?”.
• Durch Modernisierung langfristig Kosten sparen: Wie teuer die Modernisierung für Vermieter und Mieter wird ist davon abhängig, was modernisiert wird und in welchem Ausmaß. Wird beispielsweise die Heizung auf den neuesten Stand gebracht oder wird für guten Wärmeschutz gesorgt, sparen Sie als Mieter Energie und auch die Kosten dafür. Gleiches gilt bei neuen Fenstern.
• Umlage nachrechnen: Ob der Vermieter die Mieterhöhung richtig berechnet hat, sollten Sie als Mieter im Mieterhöhungsschreiben genau nachschauen. Zücken Sie gegebenenfalls auch den Taschenrechner und prüfen Sie die Berechnung nach. Nach der Baumaßnahme muss der Vermieter die Mieterhöhung anhand der tatsächlich entstandenen Kosten übrigens noch einmal schriftlich geltend machen. Auch dann sollten Sie noch einmal überprüfen, ob es bei der Mieterhöhung noch einmal Änderungen gegeben hat und ob sie möglicherweise aus dem Rahmen fallen.

Was bedeutet Modernisierungskosten auf Mieter “umlegen”?

Legen Vermieter Kosten auf Mieter um, dann bedeutet dies, dass die Mieter einen Teil der Kosten – in diesem Fall der Modernisierungskosten – mittragen. „Umlegen“ heißt also, dass der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten erhöhen kann, die er für die Modernisierung von Mietwohnungen oder eines Wohnhauses investiert hat.

Obwohl es 2018 eine gesetzliche Neuregelung gab können Vermieter oder Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden, mit einer Umlage in Höhe von 11 Prozent fordern.

Beispielrechnung der Modernisierungsumlage

1. Bestimmung von 11 Prozent der Modernisierungskosten

   Berechnung der Umlage
   7.000 Euro (Modernisierungskosten) x 0,11 (11 Prozent Umlage) = 770 Euro (Mieteranteil pro Jahr)
   Berechnung der monatlichen Mietpreiserhöhung
   770 Euro (Mieteranteil pro Jahr) : 12 (Monate) = 64,17 Euro (monatliche Mieterhöhung)
   Bestimmung der neuen Miete
   500 Euro (Monatsmiete) + 64,17 Euro (Mieterhöhung) = 564,17 Euro (neue Monatsmiete)

2. Bestimmung von 8 Prozent der Modernisierungskosten

   Berechnung der Umlage
   9.000 Euro (Modernisierungskosten) x 0,08 (8 Prozent Umlage) = 720 Euro (Mieteranteil pro Jahr)
   Berechnung der monatlichen Mietpreiserhöhung
   720 Euro (Mieteranteil pro Jahr) : 12 (Monate) = 60 Euro (monatliche Mieterhöhung)
   Bestimmung der neuen Miete
   550 Euro (Monatsmiete) + 60 Euro (Mieterhöhung) = 610 Euro (neue Monatsmiete)

Modernisierungsumlage bei Mehrfamilienhäusern

Grundsätzlich geht das Gesetz bei einer Modernisierung erst einmal davon aus, dass eine Mieterhöhung nach den Kosten berechnet wird, die für die konkrete Wohnung anfallen. Die Kosten, auf die der Vermieter sich bei der Mieterhöhung bezieht sind also auf Wohnungsebene zu erfassen.

Dennoch kann es manchmal vorkommen, dass Kosten für mehrere Wohnungen betreffen und aufgeteilt werden müssen, z.B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare. Dann sind die Kosten, die mehrere Mieter betreffen, vom Vermieter gemäß “angemessen” zu verteilen (§ 559 Abs. 1 BGB). Für gewöhnlich wird dann vom Vermieter im gesetzlichen Rahmen nach §§ 315, 316 BGB ein Verteilungsschlüssel bestimmt.

Dabei ist von dem Grundsatz auszugehen, dass immer dann, wenn keine separate Erfassung der Kosten für die einzelnen Wohnungen erfolgt ist oder ein anderer Umlagemaßstab offensichtlich ist, eine Verteilung der Kosten nach der Wohnfläche der einzelnen Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche, die modernisiert wurde, angemessen ist.

Was ist der Unterschied zwischen Erhalten, Renovieren, Sanieren und Modernisieren?

Erhaltungsmaßnahmen
Vermieter kümmern sich nur um das Nötigste, dazu sind sie gesetzlich verpflichtet. Außerdem sind inzwischen in allen Bundesländern auch Rauchmelder in Neubauwohnungen und Altbauten Pflicht. Mieter müssen den Einbau zulassen und den Handwerkern dafür auch Zutritt zur Wohnung gewähren. Für derlei Erhaltungsmaßnahmen kann keine Mieterhöhung gefordert werden.

Renovieren und Reparaturen
Renoviert wird meist aufgrund einer Abnutzung der Wohnräume durch den alltäglichen Gebrauch. Gebäude oder Teile davon, wie eine Mietwohnung oder einzelne Räume, müssen deshalb bei Bedarf instand gesetzt werden. Der Vermieter hält den Wohnraum also in dem Zustand wie er im Mietvertrag vereinbart war. Für Reparaturen und Renovierung ist der Vermieter per Gesetz verpflichtet und kann dafür keine Mieterhöhung verlangen.
Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen liegen trotzdem oft in der Verantwortung des Mieters, da fast alle Mietverträge mit Vertragsklauseln versehen sind, die (Schönheits-)Reparaturen auf Mieter abwälzen.

 Typische Schönheitsreparaturen

• Arbeiten an den Wänden und Decken – Bohrlöcher verschließen, Tapezieren, Anstreichen, Kalken
• Arbeiten am Fußboden – Streichen von Holz-Fußböden (ausgenommen das Abschleifen und Versiegeln von Parkett)
• Arbeiten an der Ausstattung – Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre, der Innentüren, Fenster und der Außentüren von innen

Eher umgangssprachlich wird vom Renovieren gesprochen, wenn Mieter Ihre Wohnung einfach selbst verschönern, zum Beispiel mit einer neu tapezierten Wand als dekorativen Hingucker.

Sanieren
Sanieren bedeutet, Vermieter müssen Schäden beseitigen oder führen eine sogenannte „energetische Sanierung“ durch. In diesem Fall können die investierten Modernisierungskosten als Mieterhöhung an die Mieter weitergeben werden.

Bei der energetischen Sanierung werden z.B. die Lüftung oder die Wärmedämmung eines Hauses verbessert. Die Idee dahinter ist eine Win-win-Situation für Mieter und Vermieter: Der Vermieter investiert in eine bessere Dämmung oder bessere Fenster, beteiligt den Mieter mit 8 bis 11 Prozent an den Kosten und im Gegenzug profitiert der Mieter von niedrigeren Energiekosten. Und ein reduzierter Energieverbrauch ist dann auch noch gut für die Umwelt.

Modernisieren
Modernisieren heißt, dass Vermieter oder Eigentümer den Zustand der Wohnung oder des Wohnhauses mit bestimmten Maßnahmen oder Bauarbeiten verbessern wollen – ähnlich wie bei der energetischen Sanierung. Solche Modernisierungskosten kann der Vermieter als Mieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Haben Sie als Mieter beispielsweise eine sogenannten Gebrauchsvorteil für Ihre Wohnung, weil ein Fahrstuhl eingebaut wurde und Sie Ihre Mietwohnung so besser, schneller oder barrierefrei erreichen können, dann werden Vermieter oder Eigentümer Sie auch an den Kosten beteiligen können.

Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch?

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Quelle: Bundesamt für Justiz

Müssen Mieter einer Modernisierung immer zustimmen?

Mieter müssen Modernisierungen in der Regel dulden, wenn die Maßnahme dazu beiträgt, dass die Mietwohnung aufgewertet wird (§ 555d Abs. 1 BGB).

Wer als Mieter durch eine Modernisierungsmaßnahme also beispielsweise Energie oder Wasser spart, einen Aufzug bekommt oder zukünftig mit Strom aus einer Solaranlage versorgt wird, muss diese Maßnahmen also erst einmal akzeptieren. So kann der Vermieter auch einen Teil der Kosten, aktuell 8 Prozent oder 11 Prozent, auf die Mieter umlegen und es steht eine Mieterhöhung ins Haus.

Mieter können sich gegen eine Modernisierung aber immer dann wehren, wenn die Modernisierung oder die dazu nötigen Maßnahmen eine “besondere Härte” bedeuten würden. In diesem Fall greift die Härtefallregelung (§ 555d Abs. 2 BGB). Eine aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung wäre dann ebenfalls nicht rechtens.

Wann greift für Mieter die Härtefallregelung?

Führen die Modernisierung oder die damit einhergehenden Umstände wie Bauarbeiten für einen oder mehrere Mieter zu einer unzumutbaren Belastung, kann der Modernisierung widersprochen werden und Maßnahmen müssen nicht geduldet werden. Es gibt verschiedene Gründe, die für Sie als Mieter eine besondere Härte bedeuten können.

Typische Fälle, die eine besondere Härte begründen:

• Will der Vermieter ausgerechnet im Winter die Fenster auswechseln lassen oder soll zur kalten Jahreszeit die unverzichtbare neue Heizungsanlage eingebaut werden lassen, kann die Modernisierungsmaßnahme vorerst abgewehrt werden.
• Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung sind Mietern nicht zumutbar, wenn sie krank oder alt sind.
• Gleiches gilt für Schwangere oder Mieter, die sich in extremen Stresssituationen befinden, weil sie zum Beispiel mitten in wichtigen Prüfungen stecken.
• Will der Vermieter kurz vor Ihrem Auszug modernisieren, ist das ebenfalls oft nicht zulässig.

Darüber hinaus liegt ein Härtefall ebenso vor, wenn die aus den Modernisierungsmaßnahme verbundene Mieterhöhung Sie als Mieter unangemessen belasten würde.

Achtung: Mieter sind beim Härtefall in der Beweispflicht

Um sich auf den Härtefall zu berufen, teilt der Mieter dem Vermieter die Gründe für die besondere Härte mit und muss diese für gewöhnlich auch mit Nachweisen dafür, in welchem Maße er beeinträchtigt ist, belegen.

Der Vermieter muss über die besondere Situation des Mieters bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung des Vermieters folgt, informiert worden sein. Es gilt also eine Widerspruchsfrist bis zum Ende des Folgemonats – je nachdem wann die Ankündigung der Modernisierung beim Mieter eingegangen ist. Erhalten Sie die Ankündigung der Modernisierung beispielsweise am 12. April 2021. Dann haben Sie mit Ihrem Widerspruch Zeit bis zum 30. Mai 2021.

Wann müssen Modernisierung und Mieterhöhung angekündigt werden?

Für Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung gilt eine Ankündigungsfrist von mindestens drei Monaten. Die Modernisierung und die dazugehörigen Baumaßnahmen müssen spätestens drei Monate zuvor angekündigt werden. Wird wegen der Modernisierung auch die Miete erhöht, muss der Vermieter dem Mieter auch drei Monate im Voraus sagen, um welchen Betrag die Miete voraus­sicht­lich steigt.

Erhält der Mieter die Ankündigung der Modernisierung also beispielsweise am 15. April 2021, dann kann die Maßnahme ab dem 15. Juli 2020 rechtmäßig durchgeführt werden. Ab dem Zeitpunkt kann außerdem auch die erhöhte Miete verlangt werden.

Welchen Rahmen gibt das Gesetz bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung vor?

Für Mieter besteht eine Duldungspflicht hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d. 1 BGB). Da der Gesetzgeber in festgelegt hat, dass sich Vermieter Modernisierungskosten vom Mieter zurückholen können (§ 559 BGB), folgt auf eine Modernisierung deshalb häufig eine Mieterhöhung – aber nicht immer.

Was sind umlagefähige Modernisierungskosten?

Kosten für die eine Modernisierung, muss der Vermieter nicht komplett selbst tragen und kann einen Teil davon auf Sie als Mieter umlegen. Dazu zählen das Erfüllen von gesetzlichen Vorgaben, Verbesserung des Zustands der Wohnung oder der allgemeinen Wohnsituation, die energetische Sanierung und die Reduzierung des Wasserverbrauchs.

Typische Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB), an deren Kosten Mieter beteiligt werden können:

• Verbesserung der Wärmedämmung
• Einbau von Wasserzählern
• Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasserbetrieb
• Installation einer Solaranlage
• Einbau eines Aufzugs

Keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), an deren Kosten Mieter sich nicht beteiligen müssen:

• Reparatur der Heizung
• Austausch von defekten Rohren oder eines abgenutzten Teppichbodens

Insgesamt wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zwischen mehreren Zielen von Modernisierungsarbeiten unterschieden. Ob der Mieter sich mit einer Erhöhung der Monatsmiete an den Kosten der Erhaltungs- oder Modernisierung beteiligen muss, ist vom jeweiligen Ziel der Maßnahme abhängig:

Kann die Miete wegen Baumaßnahmen gemindert werden?

Es ist möglich die Miete während der Bauarbeiten für eine Modernisierungsmaßnahme um 10 bis 100 Prozent der Warmmiete zu mindern – wofür aber bestimmte Umstände vorliegen müssen. Die Höhe der Minderung ist immer vom Einzelfall abhängig. Um welchen Betrag die Miete tatsächlich gemindert werden kann, hängt letztendlich davon ab, ob und wie stark Mieter von Beeinträchtigungen während der Modernisierung der persönliche Lebensqualität betroffen sind. Bei einer Herabsetzung der Lebensqualität durch Erhaltungsmaßnahmen kann die Miete gemindert werden.

Praxistipp: Wussten Sie als Mieter aber bereits bei Mietvertragsabschluss davon, dass in nächster Zeit Bauarbeiten oder eine Modernisierung anstehen, kann keine Mietminderung während der Maßnahmen geltend gemacht werden.

Gründe für eine Herabsetzung der Miete aufgrund von Bauarbeiten:

• Die Mietwohnung ist aufgrund der Arbeiten nicht bewohnbar
• Bad, Küche oder andere Räumlichkeiten sind nicht nutzbar
• Schmutz, Dreck und Bauschutt beeinträchtigen die Lebensqualität in der Wohnung oder im Gebäude
• Beeinträchtigung der Lebensqualität durch Lärm oder laute Geräusche, insbesondere bei Nachtarbeiten

Eine Mietminderung kann für den Zeitraum verlangt werden, in dem die Baumaßnahmen stattfinden. Die Mietminderung kann ab dem Moment gefordert werden an dem der Mangel auftritt (in dem Fall die störende Modernisierungsmaßnahme) und gilt bis zur Beendigung der Maßnahme. Ab dem Moment wo die störenden Arbeiten losgehen, sollte entweder die Miete nur noch gemindert überwiesen werden, oder unter Vorbehalt. Dann kann nach Beendigung der Maßnahme die Miete anteilig zurückgefordert werden (Bereicherungsrecht, § 812 BGB). Soweit sich nicht mit dem Vermieter einvernehmlich auf die Höhe der Mietminderung geeinigt wird, muss diese Quote vom Gericht festgelegt werden.

Welche Rolle spielt die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung?

Seit Januar 2019 findet die Kappungsgrenze auch Anwendung, wenn eine Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden soll. Waren Mietpreiserhöhungen zuvor noch durch die sogenannte Modernisierungsumlage legitim – auch wenn sie die Kappungsgrenze überschritten haben – gilt die Kappungsgrenze jetzt auch nach Modernisierung einer Wohnung. Der Grund: Besonders in Ballungszentren steigen die Mieten trotz zahlreicher Anpassungen der Mietrechts nach wie vor massiv an.

Seit 1. Januar 2019 darf sich bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, so beträgt die neue Modernisierungskappungsgrenze sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter.

Wann ist eine Mieterhöhung nicht möglich?

Neben der Härtefallregelung gibt es außerdem zwei Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge, die eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung generell ausschließen: Indexmietverträge oder Staffelmiete. Der Grund: Bei diesen beiden Mietvertragsformen steigt die Miete in vereinbarten Abständen. Denkbar ist zudem die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich im Mietvertrag auszuschließen.

Ist eine Modernisierung nach Eigentümerwechsel rechtens?

Nach einem Eigentümerwechsel ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung dem Mietrecht zufolge möglich, aber an Vorgaben gebunden: Die Modernisierungsmaßnahmen müssen also die Wohnqualität nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden.Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt ist die Mieterhöhung dann sogar über die örtliche Vergleichsmiete hinaus möglich – allerdings ist seit 2019 auch hier wieder die Kappungsgrenze zu beachten. Trotzdem darf die Steigerung der jährlichen Miete nicht mehr als 8 Prozent der Modernisierungskosten betragen.

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