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Magazin Mietrecht

So regelt die Kappungsgrenze wie hoch Ihre Miete steigen darf

Hamburg, den 25.09.2020


Haben auch Sie schon wieder eine Mieterhöhung erhalten? Dann sollten Sie prüfen, ob sie auch wirklich gültig ist, bevor Sie als Mieter diese akzeptieren. Dabei sind nicht nur Mietpreisbremse bei Neuvermietung und die ortsübliche Vergleichsmiete bei bestehenden Mietverhältnissen zu beachten. Auch die Kappungsgrenze spielt eine wichtige Rolle.

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Das Wichtigste vorab: Was Mieter zur Kappungsgrenze wissen müssen

  • Mieterhöhungen sind begrenzt – Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, denn neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss zusätzlich stets auch die Kappungsgrenze eingehalten werden.
  • Verordnung der Landesregierung – Eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15% greift nur, wenn die jeweilige Landesregierung eines Bundeslandes die Verordnung aktiv für ein von Wuchermieten betroffenes Gebiet beschlossen hat.
  • Drei-Jahres-Frist – Trotz Kappungsgrenze falsch abgerechnete Mieterhöhungen lassen sich durch die Drei-Jahres-Frist und die Kappungsgrenzen-Verordnung erkennen und anfechten.
  • Wuchermiete abwehren – Hat der Vermieter die jeweils gültige Kappungsgrenze von 15 oder 20% nicht beachtet, muss der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen.

Wie vorgehen? So können Mieter sich einfach und schnell wehren

  • Prüfen – Erhalten Sie als Mieter eine Mieterhöhung, sollte die Voraussetzungen für diese auf die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze geprüft werden.
  • Widersprechen – Ist die geforderte Mieterhöhung nicht rechtmäßig, sollten Sie Ihrem Vermieter dies mitteilen. Wurde die Kappungsgrenze nicht eingehalten, sollten Sie der Erhöhung schriftlich widersprechen.
  • Anfechten – Lehnt der Vermieter den Widerspruch von Ihnen als Mieter ab, oder können sich beide Seiten nicht einigen, sollte die Mieterhöhung mit Hilfe eines Rechtsbeistands angefochten werden. Im Zweifel muss die zulässige Miete vom Gericht festgelegt werden.

Kappungsgrenze oder Vergleichsmiete: Welche Regelung gilt bei Ihrer Mieterhöhung?

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss die ortsübliche Vergleichsmiete beachten. Es greift als zweite Begrenzung der Miethöhe zusätzlich auch die Kappungsgrenze. Das heißt die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich mehr zulassen würde. In Städten und Gemeinden, in denen die Bevölkerung nicht mit ausreichend Wohnraum zu angemessenen Preisen versorgt werden kann, kann die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent steigenden Mieten noch zusätzlich Einhalt gebieten. Die Landesregierungen der hierfür in Betracht kommenden Gebiete müssen die abgesenkte Kappungsgrenze zur strengeren Einschränkung von Mieterhöhungen mit einer Verordnung aktiv anerkennen.

Info: Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze sind nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln, die nur bei der Neuvermietung von Wohnungen gilt.

Was bedeutet eine überhöhte Miete “kappen”?

Wenn ein Vermieter die Miete zu schnell erhöhen will kann diese „gekappt“ werden: Das heißt, die Miete darf einen bestimmten Betrag nicht überschreiten und tut sie es doch, wird sie auf die zulässige Höhe gekürzt.

Eine Miete gilt immer dann als überhöht, wenn sie die zulässigen Mietobergrenzen übersteigt. In einem laufenden Mietverhältnis ist die absolute Obergrenze die ortsübliche Vergleichsmiete. Nur wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, greift die Kappungsgrenze, die die Miete auf das zulässige Maß “kappt”.

Wie sind Mieterhöhungen durch die Kappungsgrenze eingeschränkt?

Die Kappungsgrenze ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Instrument, das rasant steigende Mieten verhindern soll. Durch die Kappungsgrenze ist festgelegt, dass eine Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf – es sei denn die Landesregierung hat aufgrund eines besonders angespannten Wohnungsmarktes die abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt. Dann darf die Miete sogar nur um 15 Prozent steigen. Das ist in vielen Großstädten wie beispielsweise Hamburg und Köln der Fall.

In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt, liegt die Kappungsgrenze seit einer Reform im Jahr 2013 automatisch bei 15 Prozent. Seit 2019 gilt die Kappungsgrenze übrigens auch für die Mietpreiserhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen.

Mietrecht: Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich in § 558 BGB geregelt, die Kappungsgrenze von 20 Prozent ist hierbei in § 558 Abs. 3 BGB benannt. Eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent muss von der jeweiligen Landesregierung beschlossen werden.

Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?

Um die Kappungsgrenze richtig zu berechnen, wird die Nettokaltmiete einer Wohnung herangezogen. Die Kaltmiete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt gezahlt wurde, an dem die aktuelle Mieterhöhung wirksam werden soll, wird der Berechnung zugrunde gelegt.

Ein Beispiel: Die erhöhte Miete wird ab 01.02.2021 gefordert. Die Ausgangsmiete, die nicht um 20 bzw. 15% überstiegen werden darf, ist dann die am 01.02.2018 gezahlte Miete.

Darüber hinaus findet die Kappungsgrenze auch Anwendung, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde.

Praxistipp: Hat das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung weniger drei Jahre bestanden, dann ist die niedrigste Miete während des Bestandes des Mietvertrages maßgeblich, also in der Regel die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Die Kappungsgrenze ist in diesem Fall nicht zeitanteilig herabzusetzen.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierungen?

Vor 2019 konnte die Kappungsgrenze nicht als Joker gezückt werden, wenn eine Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht wurde. Die Mietpreiserhöhungen waren durch die sogenannte Modernisierungsumlage legitim – auch wenn sie die Kappungsgrenze überschritten haben. Doch besonders in Ballungszentren steigen die Mieten trotz zahlreicher Anpassungen des Mietrechts ständig weiter. Deshalb darf die Miete auch nach Modernisierung nicht einfach so erhöht werden und wird bei Überschreitung gekappt.

Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse wurde Anfang 2019 also auch eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen eingeführt. Obwohl zuerst geplant war, dass diese Neuregelung nur für angespannte Wohnlagen gelten soll, wurde die Begrenzung der Miethöhe schließlich doch bundesweit eingeführt:

Seit 1. Januar 2019 darf sich bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, so beträgt die neue Modernisierungskappungsgrenze sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter.

Wo gilt die abgesenkte Kappungsgrenze?

Liste der Städte und Gemeindenin denen eine reduzierte Kappungsgrenze gilt

In 13 der 16 deutschen Bundesländer gilt eine besonders strenge Kappungsgrenze von 15 Prozent:

Baden-Württemberg

  • Backnang
  • Bad Bellingen
  • Bad Krozingen
  • Badenweiler
  • Balgheim
  • Bietigheim-Bissingen
  • Bodelshausen
  • Breisach am Rhein
  • Bretten
  • Bubsheim
  • Büsingen am Hochrhein
  • Denkendorf
  • Denzlingen
  • Dettingen an der Ems
  • Ditzingen
  • Eichstetten am Kaiserstuhl
  • Eigeltingen
  • Eislingen/Fils
  • Emmendingen
  • Eningen unter Achalm
  • Esslingen am Neckar
  • Ettlingen
  • Fellbach
  • Filderstadt
  • Fischingen
  • Freiburg im Breisgau
  • Friedrichshafen
  • Grenzach-Wyhlen
  • Güdlingen
  • Gundelfingen
  • Hartheim am Rhein
  • Heidelberg
  • Heilbronn
  • Heimsheim
  • Kandern
  • Kappel-Grafenhausen
  • Karlsruhe
  • Kehl
  • Kernen im Remstal
  • Kirchheim unter Teck
  • Kirchzarten
  • Konstanz
  • Kornwestheim
  • Lahr/Schwarzwald
  • Lauchringen
  • Leinfelden-Echterdingen
  • Leonberg
  • Lörrach
  • Ludwigsburg
  • Mannheim
  • March
  • Meißenheim
  • Merzhausen
  • Möglingen
  • Müllheim
  • Neckarsulm
  • Neuenburg am Rhein
  • Neuried
  • Nürtingen
  • Offenburg
  • Pliezhausen
  • Radolfzell am Bodensee
  • Reichenau
  • Remseck am Neckar
  • Reutlingen
  • Rheinfelden/Baden
  • Riegel am Kaiserstuhl
  • Rümmingen
  • Schalbach
  • Schallstadt
  • Sindelfingen
  • Singen/Hohentwiel
  • St. Blasien
  • Staufen im Breisgau
  • Stuttgart
  • Tübingen

Bayern

  • Alling
  • Andechs
  • Anzing
  • AschaffenburgAschheim
  • Augsburg
  • Bad Aibling
  • Bad EndorfBad Tölz
  • Bad Wörishofen
  • Baierbrunn
  • Bamberg
  • Bayreuth
  • Benediktbeueren
  • Berg     BergenBergkirchen
  • Bergtheim
  • Brannenburg
  • Brunnthal
  • Dachau
  • Deggendorf
  • Dießen am Ammersee
  • Dingolfing
  • Ebersberg
  • Eching
  • Eichenau
  • Elsendorf
  • Emmering
  • Erding
  • Erlangen
  • Ergolring
  • Fahrenzhausen
  • Feldafing
  • Feldkirchen/Feldkirchen-Westerham
  • Feucht
  • Finsing
  • Forchheim
  • Forstsinning
  • Freilassing
  • Freising
  • Fürstenfeldbruck
  • Fürth
  • Garching bei München
  • Garmisch Patenkirchen
  • Gauting
  • Geretsried
  • Germering
  • Gerzen
  • Gilching
  • Gräfeling
  • Grafing bei München
  • Grasbrunn
  • Gröbenzell
  • Grünwald
  • Haar
  • Haimhausen
  • Hallbergmoos
  • Hausham
  • Herbertshausen
  • Herrsching a. Ammersee
  • Hohenbrunn
  • Höhenkirchen-Siegertsbrunn
  • Holzkirchen
  • Hopferau
  • Ingolstadt
  • Inning am AmmerseeIsmaning
  • Karlsfeld
  • Kaufbeuren
  • Kaufering
  • Kempten (Allgäu)
  • Kiefersfelden
  • Kirchdorf Kirchheim bei München
  • Kirchseeon
  • Kleinrinderfeld
  • Kolbermoor
  • KrailingKürnach
  • Landsberg am Lech
  • Landshut
  • Lenggries
  • Lindau (Bodensee)
  • Maisach
  • Manching
  • Markt Indersdorf
  • Markt Schwaben
  • Memmingen
  • Miesbach
  • Moosburg an der Isar
  • München
  • Murnau a.Staffelsee
  • Nassenfels
  • Neubiberg
  • Neuburg an der Donau
  • Neufahrn bei Freising
  • Neuried
  • Neusäß
  • Neu-Ulm
  • Nürnberg
  • Oberammergau
  • Oberhaching
  • Oberschleißheim
  • Odelzhausen
  • Olching
  • Otterfing
  • Ottobrunn
  • Passau
  • Penzberg
  • Petershausen
  • Pfaffenhofen aan der Ilm
  • Planegg
  • Pliening
  • Pöcking
  • Poing
  • Prien am Chiemsee
  • Puchheim
  • Pullach im Isartal
  • Putzbrunn
  • Raubling
  • Regensburg
  • Riedering
  • Rimsting
  • Röhrmoos
  • Rosenheim
  • Sauerlach
  • Schäftlarn
  • Schöngeising
  • Schwabach
  • Schwaig bei Nürnberg
  • Seefeld
  • Seehausen am Staffelsee
  • Senden
  • Sonthofen
  • Spatzenhausen
  • Stadtbergen
  • Starnberg
  • Stein
  • Stephanskirchen
  • Straßlach-Dingharting
  • Taufkirchen
  • Traunreut
  • Traunstein
  • Tutzing
  • Uettingen
  • Unterföhring
  • Unterhaching
  • Unterpleichfeld
  • Unterschleißheim
  • Uttenreuth
  • Vaterstetten
  • Vierkirchen
  • Waldbrunn
  • Weilheim in Oberbayern
  • Wendelstein
  • Weßling
  • Wolfratshausen
  • Wörthsee
  • Würzburg
  • Zorneding

Berlin

Hinweis: Seit Februar 2020 ist in der Berlin der Mietendeckel in Kraft. Die Regelungen des Mietendeckels gehen über die Kappungsgrenzenverordnung hinaus.

  • Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in allen zwölf Berliner Bezirken.

Brandenburg

  • Bernau bei Berlin
  • Birkenwerder
  • Blankenfelde-Mahlow
  • Dallgow-DöberitzEichwalde
  • Erkner
  • Falkensee
  • Glienicke/NordbahnGroßbeeren
  • Henningsdorf
  • Hohen-Neuendorf
  • Hoppegarten
  • Kleinmachnow
  • Königs-Wusterhausen
  • Mühlenbecker Land
  • Neuenhagen bei Berlin
  • Nuthetal
  • Oranienburg
  • Panketal
  • Petershagen/EggersdorfPotsdam
  • Rangsdorf
  • Schönefeld
  • Schöneiche bei Berlin
  • Schulzendorf
  • Teltow
  • Velten
  • Werneuchen
  • Wildau
  • Zeuthen

Bremen

  • Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in allen 5 Bremer Stadtbezirken (Nord, West, Mitte, Süd und Ost).

Hamburg

  • Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in allen sieben Hamburger Bezirken.

Hessen

  • Bad Homburg
  • Bad Soden
  • Bad Vilbel
  • Bischofsheim
  • Darmstadt
  • Dreieich
  • Egelsbach
  • Eschborn
  • Flörsheim
  • Frankfurt am Main
  • Ginsheim-Gustavsburg
  • Griesheim
  • Hattersheim
  • Heusenstamm
  • Hofheim
  • KasselKelkheim
  • Kelsterbach
  • Kiedrich
  • Langen
  • Marburg
  • Mörfelden-Walldorf
  • Nauheim
  • Nidderau
  • Obertshausen
  • Oberursel
  • Offenbach
  • RaunheimSchwalbach am Taunus
  • Weiterstedt
  • Wiesbaden

Mecklenburg-Vorpommern

  • Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in allen 18 Ortsteilen von Rostock.

Niedersachsen

  • Baltrum
  • Borkum
  • Braunschweig
  • Buchholz in der Nordheide
  • Buxtehude
  • Göttingen
  • Hannover
  • Juist
  • Langenhagen
  • Langeoog
  • Leer (Ostfriesland)
  • Lüneburg
  • Norderney
  • Oldenburg
  • Osnabrück
  • Spiekeroog
  • Vechta
  • Wangerooge
  • Wolfsburg

Nordrhein-Westfalen

  • Alfter
  • Bad Honnef
  • Bergisch Gladbach
  • Bonn
  • Bornheim
  • Düsseldorf
  • Hennef
  • Köln
  • Königswinter
  • Leichlingen
  • Münster
  • Niederkassel
  • Pullheim
  • Rösrath
  • Siegburg
  • Telgte
  • Wachtberg
  • Wesseling-Hennef

Rheinland-Pfalz

  • Landau in der Pfalz
  • Mainz
  • Speyer
  • Trier

Sachsen

  • Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in allen zehn Stadtbezirken auch neun Ortschaften, die zu Dresden gehören. Außerdem gilt sie in  allen zehn Leipziger Stadtbezirken.

Thüringen

  • Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in allen 53 Ortsteilen der Stadt Erfurt sowie in allen 30 Ortsteilen der Stadt Jena.

Quelle: DGB

Bild: © BRIAN_KINNEY – stock.adobe.com

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Sinah Vonderweiden

Sinah Vonderweiden

Redakteurin und PR-Beauftragte bei myRight

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