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Magazin Mietrecht

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Diese Rechte haben Sie als Mieter

Hamburg, den 15.09.2020


Wenn die eigene Mietwohnung oder das Mietshaus verkauft werden, fürchten sich Mieter oft vor dem Vorgehen des neuen, meist unbekannten Eigentümers. Viele stellen sich auf eine Mieterhöhung ein oder erwarten gar die Kündigung. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen für Mieter geklärt: Ist eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel überhaupt erlaubt? Und wenn ja, unter welchen Umständen darf die Miete angehoben werden? Hier erfahren Sie auch wann eine Erhöhung der Miete rechtmäßig ist, nach welchen Kriterien Sie diese selbst prüfen und wie sich Mieter gegen unrechtmäßige Mieterhöhungen wehren können.

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Das Wichtigste vorab: Was Sie als Mieter wissen müssen

  • Ruhe bewahren – In den meisten Fällen schützt das Mietrecht Mieter in Deutschland bei einem Eigentümerwechsel.
  • Überblick behalten – Sie als Mieter sollten darum ihre eigenen Rechte und Pflichten gut kennen, denn eine Miete darf in den meistens Fällen weder automatisch noch willkürlich angehoben werden.
  • Vorgaben für Vermieter – Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind dieselben wie beim alten Vermieter. Die Miete darf also nur unter bestimmten Umständen erhöht werden.
  • Mieter können sich wehren – Auch bei einem Eigentümerwechsel sind Mieter nicht ohne Rechte und können eine ungerechtfertigte Mieterhöhung unter bestimmten Umständen anfechten.

Wie vorgehen? So können Mieter sich gegen die Mieterhöhung wehren

  • Prüfen – Sie als Mieter sollten verstehen wie die Mieterhöhung begründet ist. Der Eigentümerwechsel allein ist als Grund für eine Mieterhöhung nicht ausreichend.
  • Widersprechen – Schießt die Mieterhöhung eines neuen Vermieters über Mietspiegel, Kappungsgrenze oder 8 Prozent möglicher Modernisierungskosten hinaus, können Sie als Mieter die Erhöhung ablehnen.
  • Anfechten – Lehnt der Vermieter den Widerspruch ab, oder können sich beide Seiten nicht einigen, sollte die Mieterhöhung mit Hilfe eines Rechtsbeistands angefochten werden. Im Zweifel muss die zulässige Miete von einem Gericht festgelegt werden.

Warum Sie als Mieter keine Angst vor einem Eigentümerwechsel haben müssen, aber trotzdem genau hinschauen sollten

Verkauft der bisherige Eigentümer eine Eigentumswohnung oder ein Wohnhaus, ändert sich für die Mieter die die Wohnung(en) bewohnen erst einmal nichts. Der Mieter erhält lediglich ein Schreiben – meist mit einer neuen Kontonummer um die Miete an den neuen Eigentümer überweisen zu können. Doch obwohl neue Eigentümer erst einmal kein automatisches Recht auf eine Mieterhöhung haben, kann es vorkommen, dass plötzlich eine höhere Miete gefordert wird. Dann sollten Sie als Mieter genau prüfen, ob die Mieterhöhung auch rechtens ist. Der Grund: Die Miete kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden, beispielsweise nach einer Modernisierung oder bei einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein neuer Eigentümer muss sich an die gleichen Vorgaben zu Mieterhöhung und Kündigung halten wie der ehemalige Vermieter.

Kann eine Wohnung aufgrund des Verkaufs an einen neuen Eigentümer einfach gekündigt werden?

Nein, plant der bisherige Eigentümer eine Immobilie bald zu verkaufen, reicht das für eine Kündigung nicht aus. Der Eigentümerwechsel allein kann generell kein Kündigungsgrund sein. Möchte der neue Vermieter eine höhere Miete einnehmen, ist das ebenfalls kein Kündigungsgrund.

Für den neuen Vermieter gelten die gleichen Vorgaben für die Kündigung wie für den vorherigen Vermieter – ebenso sieht es bei Mieterhöhungen aus. Eine aufgrund von Verkauf oder Neuerwerb einer Wohnung ausgesprochene Kündigung ist unwirksam und Mieterhöhungen dürfen nicht grundlos vorgenommen werden.

Wann ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel erlaubt?

Mit dem Erwerb einer Mietwohnung oder eines Mietshauses erwirbt der neue Eigentümer nicht nur die Immobilie, sondern auch die Rechte und Pflichten, die mit bestehenden Mietverhältnissen einhergehen. Und obwohl er die aufgesetzten Verträge weder kündigen noch ändern darf, kann unter Umständen eine höhere Miete gefordert werden.

Drei Gründe für eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel:

  1. Eine Anhebung der bisherigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach  § 558 Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB) grundsätzlich möglich – allerdings nur, wenn die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die durchschnittliche Miethöhe für eine vergleichbare Wohnung in einer bestimmten Region. Diese können Mieter für gewöhnlich im Mietspiegel eines Viertels oder einer Gemeinde abgleichen.
  2. Bei einer Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die Kappungsgrenze zu beachten. Das heißt, die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in vielen beliebten Wohngebieten sogar nur um 15 Prozent.
  3. Nach einem Eigentümerwechsel ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung dem Mietrecht zufolge möglich, aber an Vorgaben gebunden. Die Modernisierungsmaßnahmen müssen also die Wohnqualität nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden. Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt ist die Mieterhöhung dann sogar über die örtliche Vergleichsmiete hinaus möglich – allerdings ist seit 2019 auch hier wieder die Kappungsgrenze zu beachten. Trotzdem darf die Steigerung der jährlichen Miete nicht mehr als 8 Prozent der Modernisierungskosten betragen.

Früher oder später müssen sich die meisten Mieter mit dem Thema Mieterhöhung auseinandersetzen. Erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema Mieterhöhung, wie oft und wie viel der Vermieter mehr verlangen darf.

Welchen Einfluss hat ein Eigentümerwechsel auf die im Vertrag vereinbarte Miethöhe?

Der Käufer einer Immobilie mit bestehenden Mietverhältnissen tritt in die alten, bestehenden Mietverträge mit ein. Der Übergang vom alten zum neuen Eigentümer erfolgt nach „§ 566 Kauf bricht nicht Miete“, was bedeutet: Neue Eigentümer können die bestehenden Verträge nicht einfach so zu neuen Konditionen aufsetzen und dürfen auch nicht verlangen, dass Mieter Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag führen.Die zuvor vereinbarte Miethöhe bleibt also zunächst einmal bestehen – es sei denn sie lag bisher unter der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze, oder es wurde eine Modernisierung durchgeführt. Nur dann kann der neue Eigentümer oder Vermieter eine Mieterhöhung im gesetzlichen Rahmen verlangen.

Bild: © CupOfSpring – stock.adobe.com

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Sinah Vonderweiden

Sinah Vonderweiden

Redakteurin und PR-Beauftragte bei myRight

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