Definition: Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete berechnen

Wollen Sie wissen, ob Sie mehr Miete als gesetzlich zulässig für Ihre Wohnung bezahlen? Dann kommen Sie in der Regel nicht an der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorbei. Die einfachste Methode, um die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung zu berechnen, ist in der Regel der lokale Mietspiegel. Doch was ist die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich, wie berechnet sie sich und wie kann Ihnen der Mietspiegel dabei helfen?

Das Wichtigste in Kürze

• Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen dar.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf den Merkmalen Art, Baualter, Wohnfläche und Wohnlage.
• Die vier Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sind Mietspiegel, Mietdatenbanken, ein Mietgutachten und drei Vergleichswohnungen.
• 60 Prozent der deutschen Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern verfügen über einen Mietspiegel. Das macht Mietspiegel zur geläufigsten Möglichkeit zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ortsübliche Vergleichsmiete - Was ist das?

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen dar. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf eine geforderte Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - so regelt es die Mietpreisbremse. 

Um festzustellen, ob eine geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitet, ist zuerst die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete der jeweiligen Wohnung zu berechnen. Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Mietpreisen gebildet, die in der Stadt oder Gemeinde in den vergangenen 6 Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, (energetischen) Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB).

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, kann sich auf eine von vier gesetzlich gegebenen Möglichkeiten berufen werden (§ 558a Abs. 2 BGB):

• Mietspiegel
  Der Mietspiegel ist die am weitesten verbreitete Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung zu ermitteln. Vermieter nutzen den Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen, Mieter nutzen den Mietspiegel als Begründungsmittel für Anpassungen der Miete auf das höchstzulässige Niveau im Rahmen der Mietpreisbremse. 
• Die Auskunft einer Mietdatenbank (§ 558e BGB)
  Die praktische Bedeutung der Mietdatenbank ist im Vergleich zum Mietspiegel gering geblieben, da die Daten nicht notwendig repräsentativ sind. Die (meist kostenpflichtige) Auskunft aus der Mietdatenbank dient als ein Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Eine Bedeutung in einem gerichtlichen Prozess kann die Auskunft aus der Mietdatenbank nicht erlangen. Das Gericht kann eine Entscheidung auf die Mietdatenbank nicht stützen. 
• Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  Die Berufung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens ist teuer und zeitaufwendig. Mietwertgutachten für Mietwohnungen, die auch vor Gericht Bestand haben sollen, beginnen in der Regel bei 1.300 € zuzüglich Nebenkosten. 
• Drei Vergleichswohnungen
  Das Finden dreier Wohnungen, die mit der infrage stehenden Wohnung in ausreichendem Maße vergleichbar, vermietet und bewohnt sind, kann für einen Vermieter eine potenzielle Alternative zur Ermittlung der Vergleichsmiete sein, insbesondere wenn kein Mietspiegel existiert. 

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Mietspiegel Definition

Mietspiegel sind die verbreitetste der vier Möglichkeiten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mietspiegel werden von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Unterschieden wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. 

Der F+B Mietspiegelindex 2020 kommt zu dem Ergebnis, dass von 702 Gemeinden ab 20.000 Einwohnern 414 Gemeinden (59 Prozent) über einen Mietspiegel verfügen. Von den 20 größten deutschen Städten verfügt lediglich Bremen über keinen Mietspiegel. Doch mit dem im August 2021 erlassenen Mietspiegelreformgesetz (MsRG) werden alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet (§ 558c Abs. 4 BGB). 

Städte und Gemeinden ab 50.000 Einwohner, die bislang über keinen Mietspiegel verfügen, haben bis zum 1. Januar 2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen. Entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024.

Auch die Standards zur Erstellung von Mietspiegeln werden durch das Mietspiegelreformgesetz klarer gefasst. 

Nach § 558 Abs. 2 BGB müssen verpflichtend die Wohnungsmerkmale "Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage" berücksichtigt werden. Darüber hinaus sind den Städten und Gemeinden Freiheiten in der Merkmalsausgestaltung eingeräumt. 

Nicht immer ist der aktuellste Mietspiegel auch derjenige, den Sie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen sollten. Da die Mietpreisbremse die Höhe des Mietpreises bei Einzug reglementiert, sollten Sie den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen Mietspiegel zur Berechnung der Vergleichsmiete heranziehen (§ 556d Abs. 1 BGB). 

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bevor die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel beginnen kann, muss geprüft werden, ob die Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietspiegels der jeweiligen Stadt fällt. So gilt der Mietspiegel für München 2021 beispielsweise nicht für preisgebundene Wohnungen oder Studentenwohnheime. Auch ist er nicht unmittelbar für Einfamilien- oder Reihenhäuser, Wohnungen im Untergeschoss oder Wohnungen unter 20 m² oder über 160 m² anwendbar.

Ist der jeweilige Mietspiegel auf Ihre Wohnung anwendbar, ist in der Regel eine Mietspiegeltabelle Startpunkt der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachfolgend beispielhaft die Berliner Mietspiegeltabelle 2021:

Wie im Berliner Beispiel wird eine Wohnung zuerst anhand der Merkmalsausprägungen 

• Art (Altbau / Neubau),
• Wohnfläche,
• Baualter
• und Wohnlage 

in eine Spanne der Mietspiegeltabelle eingeordnet. Dabei werden der fett gedruckte Mittelwert sowie die obere und untere Grenze der ¾-Spanne dargestellt.

Innerhalb dieser Spanne wird die jeweilige Wohnung auf Basis weiterer Merkmale eingeordnet. Diese Merkmale können von Stadt zu Stadt stark variieren, umfassen aber häufig:

• Ausstattung und Qualität der Küche
• Ausstattung und Qualität des Bades
• Qualität der Fußböden
• Vorhandensein von Abstellflächen
• Wärmeschutzverglasung
• Vorhandensein und Größe von Balkon oder Terrasse
• Aufzug
• Fahrradkeller
• Gartenzugang
• Sichtbarkeit von Leitungen und Rohren
• Allgemeiner Zustand des Wohngebäudes
• Wohnumfeld
• …

Je nach Mietspiegel erfolgt die Spanneneinordnung mehr oder weniger verbindlich. So sind beispielsweise im Berliner Mietspiegel 2021 die 5 Merkmalskategorien Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld mit jeweils 5-10 wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmalen angegeben. 

Überwiegen die wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmale innerhalb einer Merkmalskategorie, sorgt die Merkmalskategorie für eine 20 Prozentpunkte-Verschiebung vom Mittelwert weg. In Summe decken die 5 Merkmalskategorien somit die gesamte Spanne ab. 

Der Hamburger Mietenspiegel 2021 hingegen definiert 10 Merkmale einer Wohnung mit Standardausstattung und gibt 5 Beispiele von Merkmalen besserer Ausstattung. Die Miete einer normalen Wohnung mit Standardausstattung solle vorwiegend im Bereich des Mittelwerts der Spanne liegen. 

Eine schlechter ausgestattete Wohnung wäre im unteren Bereich, eine besser ausgestattete wie auch eine modernisierte Wohnung im oberen Bereich der Spanne einzuordnen. Weitere Anweisungen zur Spanneneinordnung fehlen. 

Bei vagen Definitionen in Mietspiegeln zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfte es häufiger zu Streitigkeiten zwischen den Parteien kommen als mit einer konkreten Berechnungsmethode wie beispielsweise in Berlin.

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