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Magazin Mietrecht

Mieterhöhung: Wie oft und wie viel darf der Vermieter mehr verlangen?

Hamburg, den 18.08.2020


Gerade in Zeiten, in denen das Wohnen zur Miete immer teurer wird, ist es wichtig zu verstehen, ob eine Mieterhöhung für Ihren Wohnraum zulässig ist – und wann Sie eine Erhöhung der Miete ablehnen können. Die Wohnungsvermietung stellt für die meisten Eigentümer eine wichtige Einnahmequelle dar. Deswegen bekommt früher oder später fast jeder eine Mieterhöhung vom Vermieter, doch nicht jede ist auch zulässig. Bei myRight erfahren Sie, welche Erhöhungen der Miete im Mietrecht maximal erlaubt sind und wann es sich lohnt, einer Mieterhöhung zu widersprechen.

Das Wichtigste vorab: Was Sie über Mieterhöhungen wissen müssen

  • Wohnort – Die Miete darf den ortsüblichen Satz nicht überschreiten (§ 558 BGB).
  • Überblick – Wer versteht was hinter der Mieterhöhung steckt, kann diese besser prüfen.
  • Typische Fehler – Falsche Abrechnungen lassen sich erkennen und anfechten.
  • Zeiträume und Fristen – Vermieter und Mieter müssen eine Mieterhöhung fristgerecht ankündigen.
  • Mieter können sich wehren – Bei ungerechtfertigten Mieterhöhungen lohnen eine Rüge oder ein Widerspruch.

Wie vorgehen? So können Mieter einfach und schnell aktiv werden

  • Prüfen – Erhalten Sie als Mieter eine Mieterhöhung, sollte die Voraussetzungen für diese auf ihre Rechtmäßigkeit geprüft werden.
  • Informieren – Sind Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, sollten Sie Ihrem Vermieter dies mitteilen, indem Sie der Mieterhöhung schriftlich widersprechen.
  • Widersprechen – Erhalten Sie eine Mieterhöhung und wurden die Formalien nicht eingehalten oder stellt sich die Mieterhöhung sogar als fehlerhaft oder unbegründet heraus, sollten Sie als Mieter schriftlich Widerspruch einlegen.
  • Anfechten – Lehnt der Vermieter den Widerspruch von Ihnen als Mieter ab, oder können sich beide Seiten nicht einigen, sollte die Mieterhöhung mit Hilfe eines Rechtsbeistands angefochten werden. Im Zweifel muss die zulässige Miete vom Gericht festgelegt werden.

Mieter sollten genau prüfen: Wie kommt es zur Mieterhöhung?

Früher oder später müssen sich die meisten Mieter mit dem Thema Mieterhöhung auseinandersetzen. Entweder, weil die Wohnung, in der sie bereits wohnen aus bestimmten Gründen teurer werden soll, oder weil die Miete vom Vermieter deutlich erhöht wird, wenn neue Mieter in eine Wohnung einziehen. Nicht nur deswegen fürchten sich viele vor dem Mieterhöhungsschreiben

Glücklicherweise sind Sie als Mieter jedoch nicht der Willkür des Vermieters ausgesetzt. Wann und wie stark Mieten erhöht werden dürfen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den § 557 ff geregelt, so dass es sich immer lohnt zu prüfen, ob Sie eine Mieterhöhung hinnehmen müssen oder diese ablehnen können. Schätzungen von Mieterverbänden gehen davon aus, dass bis zu 52 Prozent aller Mieterhöhungen fehlerhaft oder unrechtmäßig sind.

Grundsätzlich ist die Höhe der Miete einer Wohnung oder eines Hauses von drei Aspekten abhängig: Dem Wohnort, der Größe und der Qualität der angemieteten Immobilie. Zusätzlich kann es jedoch auch von staatlicher Seite Eingriffe in die Miethöhe geben, wenn zum Beispiel Mieten in bestimmten Städten gedeckelt werden oder besondere Regeln für Sozialwohnungen gelten.

Kommt es bei einem der Aspekte zu Änderungen oder neuen Regelungen, die die Miethöhe betreffen, kann dies dazu führen, dass der Vermieter die Miethöhe anpasst und dazu auch berechtigt ist. Im Falle des Wohnorts wäre dies z.B. der Anstieg der ortsüblichen Mieten. Die Qualität einer Wohnung kann typischerweise durch Sanierung bzw. eine Verbesserung der Qualität oder Ausstattung der Wohnung z.B. durch die Bereitstellung überdachter Parkflächen, kommen. Änderungen der Miethöhe von staatlicher Seite entstehen für gewöhnlich durch neue oder angepasste Gesetze und Verordnungen.

Für die meisten Vermieter ist die Immobilie ein Investitionsobjekt. Besteht also die Möglichkeit, die Einnahmen durch die Wohnung in Form einer höheren Miete herauszuholen, werden viele Vermieter diese Möglichkeit für sich nutzen wollen. 

Was muss eine Mieterhöhung immer enthalten?

Der Vermieter muss Sie als Mieter mit einem Schreiben zur Mieterhöhung in Textform über die Erhöhung der Miete informieren. Das Schreiben kann also nicht nur als Brief per Post, sondern auch als Fax oder E-Mail an den Mieter verschickt werden.

Das Mieterhöhungsschreiben muss dann auch klar und verständlich sein, damit der Mieter genau nachvollziehen kann, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Das bedeutet auch, dass die Mieterhöhung eine Begründung enthalten muss. Im Schreiben muss dargelegt sein, warum die Miete erhöht wird. Je nachdem, welcher Grund hinter der Mieterhöhung steckt, müssen bestimmte Angaben im Mieterhöhungsschreiben enthalten sein, damit dieses formell gültig ist.

Folgende Angaben müssen im Schreiben zur Mieterhöhung auftauchen:

Laptop Checkmark - Mieterhoehung

Richtiger Empfänger und Absender
Damit ein Mieterhöhungsschreiben Bestand hat, müssen die Formalien stimmen. Dementsprechend müssen alle Vermieter als Absender genannt werden und der oder die Empfänger korrekt angegeben sein. Außerdem müssen alle Vermieter unterschrieben haben.

Mieter Mieterhöhung

Alle Mieter nennen
Das Mieterhöhungsschreiben richtet sich an alle Hauptmieter, die im Mietvertrag eingetragen sind. Dementsprechend müssen in der Regel auch alle Mieter genannt werden. Es kann aber im Mietvertrag auch eine Regelung geben, bei der die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigen.

Datum Mieterhöhung

Richtiges Datum
Das Schreiben muss mit dem richtigen Datum versehen sein, damit der Mieter auch später noch nachvollziehen kann, zu welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung angekündigt wurde.

Zeitpunkt Mieterhöhung

Zeitpunkt, ab wann die neue Miete gilt
In einem Mieterhöhungsschreiben muss eindeutig genannt sein, ab welchem Datum die Mieterhöhung wirksam wird, also auch, ab wann die neue Miete gezahlt werden muss. 

Timeline Mieterhöhung

Begründung der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung kann nicht willkürlich vorgenommen werden, sondern muss vom Vermieter begründet werden.

Eine Ausnahme für die Verpflichtung zu diesen Kriterien stellt die Staffelmiete dar, bei der sich Vermieter und Mieter schon bei Vertragsschluss auf Erhöhungen einigen und diese daher nicht noch einmal vom Vermieter angekündigt werden müssen. 

Diese Begründungen für Mieterhöhungen sind in Deutschland zulässig:

  • Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung aufgrund Modernisierung oder einer energetischen Sanierung
  • Erhöhungen von Mieten durch Staffel- oder Indexmietverträge
  • Mieterhöhung nach Neuvermietung einer Wohnung

Häufige Fragen: Welche Arten von Mieterhöhungen es gibt und welche Gründe dahinter stecken

Fragen zu Mieterhöhungen

Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf, ist im Mietrecht geregelt. Dabei gibt es verschiedene Regelungen und zwei zentrale Obergrenzen. Die eine ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die andere die so genannte Kappungsgrenze. Außerdem wird zwischen Mietspiegel-, Index- und Staffel-, Modernisierungs-Mieterhöhungen sowie Erhöhung der Miete aufgrund von Neuvermietung der Wohnung unterschieden. Als Mieter ist es deshalb wichtig, die Unterschiede zu verstehen, um die Rechtmäßigkeit der Begründung für eine höhere Miete nachvollziehen zu können.

Die Art der Mieterhöhung geht aus dem Mieterhöhungsschreiben hervor. Dieses muss der Vermieter Ihnen als Mieter stets zukommen lassen, bevor die Miete erhöht wird.

Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse: Anpassung der Miete an die Entwicklung der ortsüblichen Mietpreise

Was ist die ortsüblichen Vergleichsmiete und was der Mietspiegel?

Damit in einer bestimmten Region – zum Beispiel einem Stadtviertel – für ähnliche Wohnungen in vergleichbarer Lage auch die gleichen Mietpreise gelten, ist die maximale Miethöhe über die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete geregelt. 

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also abhängig von…

  1. der Region in der die Wohnungen liegen,
  2. der Lage innerhalb der Region,
  3. sowie von Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnungen.

Sie orientiert sich zudem an der Entwicklung der Mietpreise über die letzten zwei Jahre. 

Wie der Mietspiegel berechnet wird

Die Entwicklung der Mietpreise wird über den Mietspiegel abgebildet. Der Mietspiegel gibt die durchschnittlichen Preise für ähnliche Wohnungen in einer bestimmten Region an, z.B. alle Neubauten mit ähnlicher Ausstattung in Hamburg-St. Pauli. So kann für jeden Ort ein aktuell üblicher Mietpreis bestimmt werden, wobei der Mietspiegel alle 2 Jahre von den jeweiligen Gemeinden aktualisiert wird. Sie gibt der Mietspiegel ebenfalls Aufschluss über die Entwicklung der Mietpreise.

Um die Abweichungen Ihres Mietpreises vom Mietspiegel zu berechnen sind drei einfach Schritten nötig:

  1. Stellen Sie den Grundpreis Ihrer Wohnung fest, also die Netto-Kaltmiete der Wohnung.
  2. Prüfen Sie Wohnlage und Standort Ihrer Wohnung, die zu einem Lagezuschlag führen können. In Hamburg wird zwischen einer „normalen“ und „guten“ Wohnlage unterschieden, in Berlin zwischen „einfacher“, „mittlerer“ und „guter“ Wohnlage. Je besser die Lage desto mehr kann der Vermieter als Aufschlag pro Quadratmeter verlangen.
  3. Berücksichtigt werden sollte auch die Ausstattung Ihrer Wohnung. Liegt die Ausstattung der Wohnung über dem Standard, können Zuschläge auf den ermittelten Mietpreis anfallen. Mängel in der Wohnung  oder andere Beeinträchtigungen können zu einem Abschlag führen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Damit der Mietspiegel nicht – wie in vergangenen Jahren oft geschehen – in beliebten Wohnorten ins unbezahlbare steigt, wurde die Mietpreisbremse im Jahr 2015 eingeführt. Aktuell gilt sie allerdings nur in 10 Bundesländern. Hintergrund sind zahlreiche Fehler, die beim Erlassen der Verordnung gemacht wurden. Mancherorts war die Verordnung nicht gerichtlich durchsetzbar.

In Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland wurde die Mietpreisbremse nicht eingeführt. In Schleswig Holstein wurde sie Ende 2019 frühzeitig abgeschafft, wobei sie in Bremen und Niedersachsen als nicht durchsetzbar gilt.

Die Kappungsgrenze regelt die erlaubte Mieterhöhung

Die Kappungsgrenze ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Instrument der Gemeinden, um zu verhindern, dass Mieten in einer bestimmten Region rasant steigen. 

Durch die Kappungsgrenze ist festgelegt, dass eine Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf, beziehungsweise um 15 Prozent in vielen Großstädten wie Hamburg. In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt, liegt die Kappungsgrenze seit einer Reform im Jahr 2013 bei 15 Prozent.

Seit Januar 2019 gibt es übrigens auch eine Kappungsgrenze für die Mietpreiserhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen.

Mietendeckel schützt vor Wuchermieten
Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, umgangssprachlich meist “Mietendeckel” genannt, ist eine spezifische Begrenzung für Mieterhöhungen. Der zentrale Unterschied zwischen den beiden gesetzlichen Regelungen ist, dass die Mietpreisbremse bundesweit in Kraft getreten ist und in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Der Mietendeckel hingegen wird ausschließlich auf die Berliner Landesebene angewandt.

Anpassung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung Modernisierung

Modernisierungskosten können auf Mieter umgelegt werden

Modernisieren Vermieter eine Wohnung, können sie einen Teil der Kosten auf die Mieter der jeweiligen Wohnungen oder Gebäude umlegen. Die Umlage kann bis zu acht Prozent betragen! Doch dabei müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten. Zum Beispiel muss die Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist also nur unter bestimmten Umständen möglich.

Kriterien-Check: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Ein Schreiben des Vermieters, dass eine Mieterhöhung aufgrund von umlagefähigen Maßnahmen zur Modernisierung ankündigt, muss folgende Kriterien enthalten:

 Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahme
 Art und Umfang der Maßnahme
 Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll
 Aus der Maßnahme folgende, neue Betriebskosten
 Hinweis auf die Möglichkeit eines Härteeinwands mit dazugehöriger Frist

Achtung: Betrag der Mieterhöhung darf variieren
Der Betrag, um den die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden soll, kann sich später noch ändern. Der Grund: Oft kann ein Vermieter die exakten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen vorab nicht wissen. Die tatsächliche Mieterhöhung, orientiert sich an den abschließenden Modernisierungskosten.

Mieterhöhung mit Härteeinwand abwehren

Eine Mieterhöhung kann für einige Mieter zu einer unzumutbaren, wirtschaftlichen Herausforderung werden. Dann spricht man von einem Härtefall, da die Anhebung der Miete womöglich nicht gezahlt werden kann und es sich eine sogenannte „persönliche Härte“ darstellt. Der Härtefall ist im Mietrecht in § 559 IV BGB geregelt. Im Mietrecht gibt es verschiedene Härtefälle, die unterschiedlich begründet werden können. Dazu zählt auch der Härtefall aufgrund einer Erhöhung der Miete.

Im Fall der Mieterhöhung gilt als Faustregel, dass die neue Miete nicht mehr als 25 bis 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters beanspruchen darf. Eine klare Grenze, ab wann der Härtefall eintritt, gibt es aber nicht. Ob ein Härtefall vorliegt, ist also vom Einzelfall abhängig. 

Ein wichtige Orientierung um zu bestimmen, ob ein Härtefall vorliegt oder nicht, bietet zumindest das Existenzminimum,  also das zum Leben nötige Mindesteinkommen. Führt die Mieterhöhung dazu, dass Ihnen als Mieter nicht einmal das Minimum zu Leben bleibt, kann der Mieterhöhung so begründet widersprochen werden. Der Mieter muss dafür anhand des Einkommens nachweisen, dass auch tatsächlich ein Härtefall vorliegt. Ist der Widerspruch erfolgreich, muss dann – zusätzlich zur ursprünglichen Miete – weniger als angekündigt und gar nichts mehr gezahlt werden.

Härtefälle treten besonders häufig nach einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung ein. Vermieter heben die Nettokaltmiete dann meist nach an, nachdem die Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Die Arbeiten sowie das Anheben der Miete muss der Vermieter ankündigen. Ist ein Umbau mit daraus folgender Mieterhöhung dann beispielsweise für kranke oder alte Menschen unzumutbar, ist dies ein typischer Härtefall. 

Tritt der Härtefall bei Ihnen als Mieter ein, muss die Erhöhung der Wohnungsmiete also nicht um jeden Preis hingenommen werden. Wenn eine angekündigte Modernisierung für Sie wirtschaftlich nicht zu stemmen ist, dann sollten Sie dies dem Vermieter auch mitteilen und der angekündigten Mieterhöhung begründet und schriftlich widersprechen.

Achtung, dabei gelten kurzen Fisten: Einen Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Folgemonats Widerspruch einlegen. Informiert der Vermieter am 23. Juli über die Modernisierung und Erhöhung der Wohnungsmiete, muss der Mieter spätestens bis 31. August widersprechen.

Von der Härtefallregelung ausgenommen sind Fälle, in denen die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist. Dann kann sich der Mieter nicht auf einen Härtefall berufen. Gleiches gilt, wenn die Modernisierung wegen einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt werden muss. Sie als Mieter müssen die Modernisierung in diesen Fällen dulden und auch die entsprechend höhere Miete zahlen. 

Kriterien-Check: Was rechtfertigt eine Modernisierungsmieterhöhung?

Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnung erhöhen oder die Wohnqualität verbessern – beispielsweise der Anbau eines Balkons oder eine Renovierung, die für verbesserten Schallschutz sorgt.
Maßnahmen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden, beispielsweise der Einbau von Rauchmeldern.
Modernisierungsmaßnahmen, die dazu führen, dass Energie gespart wird – wie eine bessere Dämmung oder der Anbau von Solaranlagen.
Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern.

Praxistipp
Im Mietrecht gilt nicht jede Veränderung einer Mietwohnung auch gleich als umlagefähige Modernisierung. Anders als bei Modernisierungsmaßnahmen wie einer energetischen Sanierung ist es Vermietern nach Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen deshalb nicht erlaubt, die Miete einfach so zu erhöhen.

Mieterhöhung durch Staffel- oder Indexmietverträge

Über eine Staffelmiete oder Indexmiete können Mieterhöhungen schon im Mietvertrag geregelt werden. Das funktioniert bei unbefristeten als auch befristeten Mietverträgen. Mit einer solchen Vereinbarung ist der Mieter vor unerwarteten Mieterhöhungen geschützt, da Vermieter und Mieter eine regelmäßige Erhöhung der Miete schon vorab vereinbaren. Aber auch die ist an bestimmte Kriterien geknüpft.

Die Regeln für eine Staffelmiete

Den Zeitpunkt und die Höhe der Mieterhöhung legen Vermieter und Mieter gemeinsam im Mietvertrag fest. Wie oft die Miete erhöht werden darf ist jedoch beschränkt: Die Miete darf alle 12 Monate, also maximal einmal im Jahr, um den vereinbarten Betrag erhöht werden. Die Anzahl der Staffelstufen ist jedoch nicht begrenzt. Da die Mietpreisbremse aber auch für Staffelmieten gilt, darf die Miete die darin festgelegten Mieten nicht überschreiten. Voraussetzung ist, dass die Mietpreisbremse bei Vertragsschluss schon in Kraft war. Außerdem müssen die Erhöhungen durch eine Staffelmiete innerhalb der geltenden Kappungsgrenze bleiben.

Solange ein Staffelmietvertrag läuft, darf die Miete aus anderen Gründen nicht zusätzlich erhöht werden, auch nicht für Modernisierungsarbeiten. Als einzige Anpassungsmöglichkeit der Miete bleibt dem Vermieter bei Staffelmietverträgen nur noch die Betriebskostenabrechnung – unter der Voraussetzung, dass Kriterien für diese vorher im Mietvertrag festgelegt wurden.

Da es sich mit dem Staffelmietvertrag eine Mieterhöhung nach Plan vereinbart wurde, erhöht sich die Miete automatisch zu den festgelegten Zeitpunkten. Werder muss der Mieter der höheren Miete bei jeder neuen Etappe zustimmen, noch muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen. Dementsprechend muss der Vermieter Sie als Mieter auch nicht jedes Mal explizit auffordern, die höhere Miete zu zahlen, da dies bereits im Staffelmietvertrag festgelegt ist.

Staffelmiete birgt Vorteile und Risiken

Einerseits bietet ein Staffelmietvertrag Ihnen als Mieter Sicherheit, da Sie vor unvorhergesehen Mieterhöhungen erst einmal geschützt sind. Bevor Mieter aber einen Staffelmietvertrag unterschreiben, sollte unbedingt geprüft werden, ob die Staffelmiete auch mit einem Kündigungsausschluss einher geht. Ist dies der Fall, binden Sie sich als Mieter mit ihrer Unterschrift sonst möglicherweise für bis zu 4 Jahre an die für die Mietwohnung vereinbarten Mieterhöhungen, ohne das Mietverhältnis beenden zu können.

Außerdem besteht bei einer Staffelmiete die Gefahr, einen schlechten Deal zu machen: Würde eine Mieterhöhung durch die Ausrichtung am örtlichen Mietspiegel niedriger ausfallen, als die vereinbarte Staffelmiete, zahlen Sie als Mieter drauf und können sich auch nicht mehr dagegen wehren. Staffelmietverträge sind also eher für Mieter von Vorteil, die auch auf lange Sicht in ihrer Wohnung bleiben wollen. Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte die Konditionen des Staffelmietvertrags und den ortsübliche Miete als unbedingt im Vorfeld prüfen um später auch wirklich zu profitieren. 

Staffelmiete ausgelaufen – wie geht es weiter?
Wenn ein Staffelmietvertrag ausgelaufen ist, der Mieter die Wohnung aber auch weiterhin anmietet, ist eine Anpassung die Miethöhe erst einmal nur noch über die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Dem Vermieter steht es aber auch frei, eine neue Staffelmiete mit seinem Mieter auszumachen.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Bei Indexmieten bestimmen die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten in Deutschland den Rahmen der Möglichkeiten einer Mieterhöhung. Zu den Lebenshaltungskosten zählen neben den Strom, Gas- und Wasserpreisen auch die Preise Lebensmittel und Kleidung. Vereinbaren Mieter und Vermieter einen Indexmietvertrag, gilt folgendes: Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, dann darf der Vermieter auch die Nettokaltmiete anheben. Bei der Mieterhöhung muss sich der Vermieter am Anstieg der Lebenshaltungskosten laut Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes richten. 

Das macht dem Vermieter eine Begründung der Mieterhöhung leicht, da bloß die aktuellen Zahlen des Verbraucherpreisindexes herangezogen und dem Mieter im Erhöhungsschreiben mitgeteilt werden müssen. Aber: Steigen die Lebenshaltungskosten nicht, bleibt auch die Miete gleich. Im Fall sinkender Lebenshaltungskosten kann sich der Mieter sogar freuen, da er dann einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete hat. Diese Minderung der Miete können Sie als Mieter schriftlich und mit geringeren Lebenshaltungskosten begründet beim Vermieter einfordern.

Es lohnt sich also für Mieter wie Vermieter den Verbraucherpreisindex im Blick zu behalten.

Indexmiete: Besonderheiten beachten

Das Mieterhöhungsschreiben weist bei Indexmieten einige Besonderheiten auf: Im Gegensatz zur Regelung in Staffelmietverträgen kann der Vermieter eine Indexmiete nicht ohne Ankündigung erhöhen. Er muss dem Mieter auch mitteilen, um welchen Erhöhungsbetrag in Euro es sich handelt und diesen mithilfe des Verbraucherpreisindexes begründen und belegen. Eine Mieterhöhung ist nur einmal jährlich, also alle 12 Monate möglich. Das haben Index- und Staffelmieten gemein.

Mieterhöhung nach Neuvermietung einer Wohnung

Miererhöhung Neuvermietung

Während eines laufenden Mietverhältnisses ist es Vermietern nur unter den oben beschriebenen Auflagen möglich, Mieten zu erhöhen. Deswegen sehen viele Vermieter in einem Mieterwechsel den idealen Zeitpunkt für eine Mieterhöhung. Generell ist es erlaubt, die Miete für den neuen Mieter etwas höher anzusetzen. Auch hier gelten jedoch gesetzliche Regelungen, die diese Möglichkeit einschränken.

Zunächst gilt für alle Mieterhöhungen nach § 558 BGB die Kappungsgrenze. Hiernach darf der Vermieter die Miete in drei Jahren maximal um 20 Prozent anheben. In einigen Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent.

Eine weitere Beschränkung kann dann durch die Mietpreisbremse bestehen. Diese regelt die höchstzulässige Miete bei Neuvermietung und soll so in bereits angespannten Wohnungsmärkten einen weiteren starken Mietenanstieg verhindern. Liegt die Wohnung also in einem Gebiet, in dem diese Regelung gilt, darf die neue Miete nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt jedoch Ausnahmen für Fälle, in denen bereits die Vormiete über diesem Wert lag. Dann darf der Vermieter auch weiterhin diese Miete verlangen, jedoch nicht weiter erhöhen.

Die Mietpreisbremse greift allerdings nicht für Neubauwohnungen, die ab dem 1.10.2014 bezugsfertig wurden, sowie für „umfassend modernisierte“ Wohnungen.

Damit Sie als Mieter überhaupt wissen, ob sich der Vermieter an diese Begrenzungen durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze für die Mieterhöhungen hält, ist es natürlich nötig, die Miethöhe des Vormieters zu kennen. Hierzu gab es im Januar 2019 eine verbraucherfreundliche Neuerung im Mietrecht. Seitdem müssen Vermieter den neuen Mietern im Rahmen der Mietpreisbremse unaufgefordert offenlegen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter eine schriftliche Rüge aussprechen. Zu viel gezahlte Beträge können dann vom Mieter nach Bereicherungsrecht zurückverlangt werden. Diese wichtige Stärkung der Rechte der Mieter wird häufig als Mietpreisbremse 2.0 bezeichnet. 

Mieterhöhung durch Untermieter?
Was viele schon wissen: Eine Mietwohnung oder auch bloß ein Zimmer dürfen nicht einfach ohne die Erlaubnis des Vermieters untervermietet werden. Weniger bekannt ist, dass Vermieter für die Untervermietung einen Zuschlag zur Miete verlangen können. Trotzdem: Die Mietforderung darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch bei Untervermietung nicht überschreiten.

Mieterhöhung prüfen: Diese 7 Fehler machen Vermieter bei der Mieterhöhung ziemlich oft

Fehler bei Mieterhöhung

  1. Die Formalien für eine rechtskräftige Mieterhöhung wurden nicht beachtet.
  2. Die Mieterhöhung wurde vom Vermieter nicht rechtzeitig in Textform angekündigt.
  3. Statt der Nettokaltmiete wurde die Warmmiete als Grundlage zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen.
  4. Der Vermieter missachtet den geltenden Mietspiegel / die ortsübliche Vergleichsmiete.
  5. Der Vermieter zieht eine Vergleichswohnung heran, vergisst aber den Mietspiegel ebenfalls zu beachten.
  6. Der Vermieter verlangt willkürlich den Oberwert des Mietspiegels, obwohl Zustand, Ausstattung und Lage der Wohnung das gar nicht hergeben.
  7. Mietereigene Investitionen wie eine selbst gekaufte Einbauküche oder vom Mieter eigens verlegtes Parkett können eine Mieterhöhung nicht begründen.

Mieterhöhung erfolgreich abwehren: So gehen Sie als Mieter vor

Nicht jede Mieterhöhung ist einfach so zulässig. Im Gegenteil: Viele Mieterhöhungsverlangen sind fehlerhaft oder zu hoch. Sind Sie als Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, können Sie unter bestimmten Umständen widersprechen und eine Zahlung der gestiegenen Miete verweigern. Der Vermieter muss sich dann mit ihrem persönlichen Fall auseinandersetzen oder auf Zustimmung klagen.

Das können Sie als Mieter auch ohne Mietpreisbremse und Mietendeckel unternehmen

Mieter bei denen weder Mietpreisbremse noch Mietendeckel greifen, können sich trotzdem wehren.

Checkliste: Mieterhöhung anfechten – Wichtige Kriterien für die Prüfung

Hat der Vermieter die Wohnung im Mietspiegel nach Lage, Baujahr und Größe nicht richtig eingruppiert?
Wurde als Grundlage für die Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche herangezogen?
Ist die Mieterhöhung unzulässig, weil die Kaltmiete für die Wohnung bereits über der Vergleichsmiete liegt?
Wurde die Kappungsgrenze beachte, die besagt, dass die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15-20 % steigen darf?
Wurde die Miete bereits nach weniger als 15 Monaten nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erhöht und könnte deshalb nicht rechtens sein?
Hat der Vermieter die Miete über die ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus angehoben und damit die maximal zulässige Miethöhe überschritten?

Spezialfall Berlin: Hier greift seit einiger Zeit der Mietendeckel

In Berlin gilt, neben der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mietpreisbremse, außerdem das “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin”, kurz “Mieten WoG Bln”. Umgangssprachlich wird das vorerst bis 2025 geltende Gesetz auch “Mietendeckel” genannt.

Gesetzgeber greift in Immobilienmarkt ein: Alles was Mieter über die Mietpreisbremse wissen sollten

Gesetze Mieterhöhung

Damit der Mietspiegel nicht – wie in vergangenen Jahren oft geschehen – in beliebten Wohnorten ins unbezahlbare steigt, wurde die Mietpreisbremse im Jahr 2015 eingeführt. Mieter können sich mithilfe der Verordnung wehren, wenn Vermieter die Regeln zur Miethöhe ignoriert.

So wehren sich Mieter, bei denen die Mietpreisbremse greift

Je nachdem an welchem Ort sich eine Wohnung befindet und welche Qualität die Wohnung im ortsüblichen Vergleich hat, darf der Vermieter die Miete anheben – oder eben nicht. Ist die Miete überhöht, reicht es für Sie als Mieter in der Regel den Vermieter für die überhöhte Miete zu rügen.

Der Mieter muss, wenn er eine Herabsetzung der Miete erreichen möchte, gegenüber dem Vermieter gemäß Gesetz also eine begründete Rüge aussprechen. Wichtig: Die Mieterhöhung wird erst unwirksam, wenn der Mieter die Vermieterseite gerügt hat. Zunächst war dies in Rahmen der Mitpreisbremse so geregelt, dass es für die Zeit vor der Rüge kein Geld zurückgab. Im April 2020 wurde die Mietpreisbremse jedoch noch einmal verschärft (Mietpreisbremse 3.0). Seitdem gilt, dass Sie als Mieter auch rückwirkend vor der Rüge zu viel gezahlte Mieten zurückfordern können. Voraussetzung ist allerdings, dass die Rüge dem Vermieter spätestens 30 Monate nach Vertragsabschluss mitgeteilt wurde und das Mietverhältnis noch nicht beendet wurde.

Die Verordnung zur Mietpreisbremse verlangt, dass die Rüge klare und begründete Angaben darüber enthält, warum die Mieterhöhung beanstandet wird.

Doch nur weil Ihr Vermieter möglicherweise eine zu hohe Miete verlangt hat, ist nicht gleich der gesamte Mietvertrag ungültig. Nur die Vereinbarung über die Höhe wird durch die Mietpreisbremse unwirksam. Nach erfolgreicher Rüge muss der Vermieter Ihnen als Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten. Möglicherweise ist er auch verpflichtet einen Anteil der Kaution wieder freizugeben, wenn beim Ansetzen der Kautionshöhe von der überhöhten Miete ausgegangen ist.

Hier profitieren Mieter von der Mietpreisbremse 

Im Mietrecht gibt es nur wenig Regeln, die so umstritten sind wie die Mietpreisbremse. Hintergrund ist, dass seit Einführung der Mietpreisbremse zahlreiche Fehler beim Erlassen der Verordnung gemacht wurden. Einige Bundesländer haben sie deshalb in Frage gestellt und teils auch wieder abgeschafft. Deshalb ist die Mietpreisbremse nicht überall wirksam oder durchsetzbar.

Viele Städte nutzen die Mietpreisbremse, um der angespannten Lage im Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Aktuell gilt sie allerdings nur in 10 von 16 Bundesländern. Und trotzdem: Manche Gerichte haben in Einzelfällen die Landesregelung für unwirksam erklärt.

In Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland wurde die Mietpreisbremse gar nicht erst eingeführt. In Schleswig Holstein wurde sie Ende 2019 frühzeitig wieder abgeschafft. In Bremen gilt sie als nur schwer durchsetzbar, da es hier keinen Mietspiegel gibt, an dem sich die Mietpreisbremse orientiert.

Übersicht: Hier gilt die Mietpreisbremse

Check Bundesland Stand (vom 29. Juli 2020)
Baden-Württemberg Seit dem 4. Juni 2020 momentan bis zum 31. Oktober 2020 in 89 Städten und Gemeinden gültig. 
Bayern Seit dem 7. August 2019 in 162 Städten und Gemeinden gültig für Mietverträge, die ab dem 7. August 2019 unterzeichnet wurden.
Berlin Seit dem 1. Juni 2015 in ganz Berlin gültig für Mietverträge, die ab dem 1. Juni 2015 geschlossen wurden.
Brandenburg Seit 4. April 2019 in Potsdam und einigen weiteren Landkreisen gültig für Mietverträge, die ab dem 4. April 2019 geschlossen wurden.
Bremen Seit dem 1. Dezember 2015 in Bremen (Stadt) wirksam, aber ohne Mietspiegel schwer durchsetzbar. Die Verordnung gilt noch bis zum 30. November 2020.
Bremerhaven In Bremerhaven ist die Mietpreisbremse unwirksam. 
Hamburg Seit dem 11. Juli 2018 in ganz Hamburg gültig.
Hessen Seit dem 28. Juni 2019 in 31 Städten und Gemeinden gültig.
Mecklenburg- Vorpommern Seit dem 1. Oktober 2018 in den Städten Rostock und Greifswald gültig. 
Niedersachsen Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hannover vom 12. August 2020 gibt es gegenüber der Verordnung „Wirksamkeitsbedenken mangels Begründung für die Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes“. Eine neue Verordnung ist aber wohl bereits beim Bauministerium in Arbeit.
Nordrhein-Westfalen Seit dem 1. Juli 2020 ist für 18 Städte eine neue Verordnung nebst Begründung in Kraft getreten, weshalb sie in NRW nur in diesen Städten gültig ist. 
Rheinland-Pfalz Seit dem 1. Oktober 2019 in den vier Städten Mainz, Trier, Landau und Speyer gültig.
Saarland Unwirksam
Sachsen Unwirksam
Sachsen-Anhalt Unwirksam
Schleswig-Holstein In Schleswig-Holstein zum 30.11.2019 frühzeitig abgeschafft.
Thüringen Seit dem 31. März 2016 in den Städten Erfurt und Jena gültig.

 

Welche Fristen für Mieterhöhungen und deren Abwehr gelten

Fristen Mieterhöhung

Befristete Mietverträge

Ein befristeter Mietvertrag ist auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt. Auch bei befristeten Mietverträgen kann es aber zu Mieterhöhungen kommen.

Zustimmungsfrist

Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung bei Ihnen als Bestandsmieter durchführen, muss er Sie in Textform über die geplante Mieterhöhung informieren. Sofern diese Ankündigung den formellen Ansprüchen nach § 558 a BGB entspricht, beginnt für Sie dann eine zweimonatige Überlegungsfrist – auch Zustimmungsfrist genannt – um der Mieterhöhung zuzustimmen. Verstreicht diese Frist, ohne eine Reaktion von Ihnen, dann gilt die Mieterhöhung als angenommen, da der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen hat.

Doch es gibt auch die Möglichkeit zu widersprechen. Denn den Anspruch auf Zustimmung hat der Vermieter nur, wenn er neben den formellen Anforderungen auch die sogenannten materiellen Anforderungen erfüllt. Dies ist nur der Fall, wenn er sich an die zuvor beschrieben Beschränkungen wie Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Wartefristen hält. Genau dies sollte vor Ablauf der Frist von 2 Monaten geprüft werden. Hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung, dann müssen ggf. Belege dafür herangezogen werden. Die Prüfung kann durch Sie als Mieter oder durch einen Profi erfolgen, zum Beispiel einen Mieterverein oder einen Mietrechtsanwalt. Für myRight Kunden stehen hierfür erfahrene Mietrechtsanwälte zur Verfügung.

Läuft die Überlegungsfrist jedoch ohne einen Widerspruch ab, sind Sie verpflichtet, die angehobene Miete auch zu zahlen. Gleichzeitig beginnt für den Vermieter eine dreimonatige Klagefrist zu laufen. In diesem Zeitraum kann er also eine Mieterhöhung, der sie nicht explizit zugestimmt haben und die Sie auch nicht zahlen, gerichtlich geltend machen.

Frist für Sonderkündigung

Sie als Mieter haben im Fall einer gerechtfertigten Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt Sie können kurzfristig aus dem Mietvertrag aussteigen. Hierfür gelten folgende Fristen: Nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens haben Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens Zeit, um den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des dann übernächsten Monats zu kündigen.

In einem Bespiel mit der maximalen Ausnutzung der Fristen könnte dies folgendermaßen aussehen: Sie erhalten ein Schreiben mit der Ankündigung der Mieterhöhung am 2. Mai. Mit Ablauf des übernächsten Monats – also am 31. Juli – lassen Sie Ihrem Vermieter Ihre außerordentliche Kündigung zukommen. Diese erfolgt zum übernächsten Monat und wird damit Ende September gültig. 

Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Im vorherigen Bespiel würde also bis Ende September die alte Miete gelten.

Frist für Härteeinwand

Einen Härteeinwand müssen Sie als Mieter innerhalb von einem Monat erheben. Hat sich der Mieter auch bis zum Ende des Folgemonats nach Eingang der Mieterhöhung nicht geregt, ist es nicht mehr möglich einen Härteeinwand gegen die angehobene Miete zu stellen.

Frist zur nächsten Mieterhöhung

Nach dem Einzug in eine neue Mietwohnung oder einer bereits erfolgten Mieterhöhung gilt eine Sperrfrist, die Mieter vor zu häufigen Mietsteigerungen schützen soll: Die Miete muss mindestens ein Jahr lang gleich bleiben. 

  • Staffel- und Indexmieten dürfen nur alle 12 Monate, also einmal im Jahr, angehoben werden.
  • Bei “normalen” Mietverträgen, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, darf die Miete erst 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung wieder erhöht werden. Die Sperrfrist soll Mieter vor zu häufigen Mietsteigerungen schützen.

Es können also verschiedene Gründe dafürsprechen, dass Sie als Mieter eine Mieterhöhung nicht einfach so hinnehmen müssen. Sie möchten, dass wir von myRight Ihre Mieterhöhung für Sie prüfen? Im Rahmen des myRight Mieterschutzes auf www.myright.de/mieterschutz stehen wir und die myRight Vertragsanwälte Ihnen gern zur Seite – egal bei welchem Mietproblem.

Bild: © aapsky – stock.adobe.com

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Sinah Vonderweiden

Sinah Vonderweiden

Redakteurin und PR-Beauftragte bei myRight

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