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Magazin Mietrecht

Indexmiete, Staffelmiete und die Mietpreisbremse

Hamburg, den 27.07.2022


Die Verbreitung von Indexmietverträgen und Staffelmietverträgen nimmt konstant zu. In Zeiten von hohen Mieten, Inflation und steigenden Preisen sind die vertraglich festgelegten Mieterhöhungen vielen Mietern ein Dorn im Auge. Lesen Sie nachfolgend, wie Indexmietvereinbarungen und Staffelmietvereinbarungen funktionieren, worauf Sie achten müssen und wie Sie mit der Mietpreisbremse gegen zu hohe Mietpreise vorgehen können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Staffelmietverträge und Indexmietverträge enthalten Regelungen über den Zeitpunkt und die Höhe von Mieterhöhungen. 
  • Ein Indexmietvertrag koppelt jährliche Mieterhöhungen an den Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex gibt die Preisveränderung von Waren und Dienstleistungen an. 
  • Die Mietpreisbremse ist auf die Ausgangsmiete eines Indexmietvertrags, aber nicht auf die Mieterhöhungen anwendbar.
  • Ein Staffelmietvertrag legt neben den Zeitpunkten auch konkrete Euro-Beträge fest, um die sich die Miete jeweils erhöht.
  • Die Mietpreisbremse ist auf die Ausgangsmiete bzw. alle Staffeln eines Staffelmietvertrags anwendbar.

Indexmiete oder Staffelmiete prüfen

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Indexmiete was ist das?

Ein Indexmietvertrag ist eine variable Mietvereinbarung. Bei einem Indexmietvertrag werden die Ausgangsmiete und die Zeitpunkte der Mieterhöhungen vertraglich festgelegt. In welchem Umfang sich die Miete jeweils erhöht, ist durch die Kopplung des Mietpreises an den Verbraucherpreisindex festgelegt (§ 557b BGB).

Die Voraussetzungen für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete sind:

  • Bezugsgrundlage ist der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland. Ein anderer Index ist nicht zulässig.
  • Die Miete bleibt jeweils für mindestens ein Jahr unverändert.
  • Die Mieterhöhungen werden jeweils schriftlich geltend gemacht.
  • Die Berechnung der neuen Mietforderung wird offengelegt.
  • Eine Erhöhung wegen Modernisierung ist nur auf diejenigen Fälle beschränkt, in denen der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung veranlasst wurde (z. B. zur Einhaltung von Abgaswerten).
  • Weitere Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind ausgeschlossen.

Indexmiete - ein Beispiel:

Für eine Wohnung wurde 2020 ein Indexmietvertrag abgeschlossen, dessen Ausgangsmiete 1.000 Euro beträgt. Der Verbraucherpreisindex lag 2020 bei 105,8. 

Nach einem Jahr gibt das Statistische Bundesamt den neuen Verbraucherpreisindex von 109,1 bekannt. Das entspricht einem Anstieg von 3,1 Prozent zum Vorjahr.

Die Miete wird von 1.000 Euro nun um 3,1 Prozent auf 1.031 Euro pro Monat steigen. 

Wie berechnet sich der Verbraucherpreisindex?

Das Statistische Bundesamt ermittelt die durchschnittliche prozentuale Veränderung der Preise von Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten zu Konsumzwecken gekauft werden. Ausgangspunkt ist dabei ein imaginärer Warenkorb, der Waren und Dienstleistungen enthält, die von Konsumenten am häufigsten gekauft werden. 

Für die Berechnung des Verbraucherpreisindex werden monatlich über 300.000 Einzelpreise für über 600 Gütergruppen in 12 Güterkategorien ermittelt. Folgende Güterkategorien fließen in den Verbraucherpreisindex ein:

  • Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke
  • Alkoholische Getränke und Tabakwaren
  • Bekleidung und Schuhe
  • Wohnung, Wasser, Gas u. a. Brennstoffe
  • Möbel, Leuchten, Geräte u. a. Haushaltszubehör
  • Gesundheitspflege
  • Verkehr
  • Nachrichtenübermittlung
  • Freizeit, Unterhaltung und Kultur
  • Bildungswesen
  • Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen
  • Andere Waren und Dienstleistungen

Zum Ende des Jahres kann so präzise ermittelt werden, um wie viel Prozent sich das Leben der meisten Deutschen verteuert hat.

Indexmiete oder Staffelmiete prüfen

Berechnen Sie die Zulässigkeit der Miete Ihres Staffel- oder Indexmietvertrags. Online, kostenlos, und unverbindlich.

Indexmiete und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse regelt die maximal zulässige Miethöhe in Abhängigkeit von der ortsüblichen Vergleichsmiete. In sogenannten “angespannten Wohnungsmärkten” darf der Mietpreis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs 1 BGB). Sie gilt in aktuell 409 deutschen Städten und Gemeinden. 

Die Mietpreisbremse ist bei einer Indexmiete auf die Ausgangsmiete anwendbar, wenn die Wohnung in einem “angespannten Wohnungsmarkt” liegt. Auf die jährlichen Änderungen der Indexmiete sind die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht anwendbar.

Gerade vor dem Hintergrund der aktuell hohen Inflationsrate rücken Indexmietvereinbarungen aktuell verstärkt in den Fokus. Wir können allen Betroffenen nur empfehlen, die Zulässigkeit der vereinbarten Ausgangsmiete mit dem myRight Mietpreis-Rechner kostenlos und unverbindlich zu prüfen.

Staffelmiete was ist das?

Im Gegensatz zu einer Indexmietvereinbarung einigen sich Mieter und Vermieter bei einem Staffelmietvertrag auf eine festgelegte Mietstaffelung. Dabei ist bereits zu Vertragsschluss festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Dabei muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben - eine Staffelmiete beispielsweise im Halbjahresturnus ist unwirksam (§ 557a BGB).

Im Mietvertrag muss die jeweils zu zahlende Kaltmiete explizit genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag angegeben werden. Steht im Mietvertrag lediglich, dass sich der Mietpreis jedes Jahr um beispielsweise 5 Prozent erhöht, ist die Vereinbarung unwirksam. 

Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) sind bei Staffelmietverträgen ausgeschlossen.

Staffelmiete und Mietpreisbremse

Die Vorschriften der Mietpreisbremse sind auf die Ausgangsmiete und jede einzelne Mietstaffel anzuwenden (§ 557a Abs. 4 BGB). Dabei dürfen die Ausgangsmiete und jede einzelne Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten. 

Zur Prüfung der Ausgangsmiete wird der bei Abschluss des Mietvertrags gültige Mietspiegel herangezogen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Bei der Prüfung von Mietstaffeln ist der zum Zeitpunkt der Erhöhung gültige Mietspiegel anzuwenden.

Je länger ein Staffelmietvertrag läuft, desto wahrscheinlicher ist somit ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Prüfen Sie daher mit unserem kostenlosen Mietpreis-Rechner unverbindlich und kostenlos die Zulässigkeit Ihrer Staffelmiete.

Bild: © Stockfotos-MG – stock.adobe.com

Mietpreisbremse

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myRight Redaktion

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