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Magazin Mietrecht

Maximale Mieterhöhung laut Mietspiegel – Die wichtigsten Infos für Mieter

Hamburg, den 08.10.2020


Eigentümer oder Vermieter können ohne die Zustimmung eines Mieters keine Mieterhöhung festlegen. Das gibt Ihnen als Mieter die Chance, jede neue Mieterhöhung auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen. In diesem Ratgeber erfahren Sie wie der Mietspiegel Ihnen als Mieter dabei helfen kann, welche Rolle Städte und Gemeinden spielen und welche Obergrenzen im Mietspiegel eigentlich genau festgelegt sind.

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Das Wichtigste vorab: Was Sie als Mieter wissen müssen

  • Mieterhöhungen sind begrenzt – Gibt es keine andere Regelung im Mietvertrag, z.B eine Staffel- oder Indexmiete, kann der Vermieter die Miete bis zur jeweiligen Obergrenze im Mietspiegel anheben. Diese Grenze im Mietspiegel wird auch “ortsübliche Vergleichsmiete” genannt.
  • Obergrenzen im Mietspiegel – Die ortsübliche Vergleichsmiete, also die maximal zulässige Miethöhe einer Wohnung mit bestimmter Ausstattung in einer bestimmten Region, lässt sich am aktuellen Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde ablesen.
  • Mietspiegel einsehen – Den jeweils geltenden Mietspiegel können Mieter bei der zuständigen Stadtverwaltung einsehen, in Hamburg geht das beispielsweise online.
  • Zeiträume und Fristen – Vermieter können eine Miete frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.
  • Mieter können sich wehren – Hat der Vermieter den jeweils gültigen Mietspiegel oder die Kappungsgrenze nicht beachtet, müssen Mieter einer etwaigen Mieterhöhung nicht zustimmen.

Wie vorgehen? So können Mieter sich gegen die Mieterhöhung wehren

  • Prüfen – Erhalten Sie als Mieter eine Mieterhöhung, sollten Sie verstehen wie diese begründet ist und ob geltende Fristen und Obergrenzen eingehalten wurden.
  • Anfechten – Lehnt der Vermieter den Widerspruch ab, oder können sich beide Seiten nicht einigen, sollte die Mieterhöhung mit Hilfe eines Rechtsbeistands angefochten werden. Im Zweifel muss die zulässige Miete von einem Gericht festgelegt werden.

Müssen Vermieter bei Mieterhöhungen den Mietspiegel beachten?

Ja, Vermieter müssen den Mietspiegel beachten, wenn sie eine Miete erhöhen wollen. Der Grund: Sie dürfen die Miete erst einmal nur auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558 Abs. 2 BGB).Sofern es keine Regelung im Mietvertrag wie beispielsweise eine Staffel- oder Indexmiete gibt, kann der Vermieter eine Miete also bis zu der Obergrenze anheben, die aktuell im Mietspiegel angegeben ist.

Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Vermieter mit der Mieterhöhung nicht überschreiten darf, richtet sich nach der durchschnittlichen Miete für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend. Es handelt sich also um einen Durchschnittswert der Mieten, die in den letzten zwei bis sechs Jahren für eine vergleichbare Wohnung in einer Region verlangt wurden.

Der Hamburger Mietenspiegel bietet Mietern beispielsweise eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für rund 550.000 Wohnungen im Hamburger Stadtgebiet. Er erscheint alle zwei Jahre.

Welche Rolle spielt die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten werden, also die in der Gegend übliche Durchschnittsmiete, die sich im Mietspiegel ablesen lässt. Es greift als zweite Begrenzung der Miethöhe zusätzlich aber auch die Kappungsgrenze. Das heißt, die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich mehr zulassen würde, da neben der ortsüblichen Vergleichsmiete zusätzlich stets auch die Kappungsgrenze eingehalten werden muss.

In Städten und Gemeinden, in denen die Bevölkerung nicht mit ausreichend Wohnraum zu angemessenen Preisen versorgt werden kann, kann die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent steigenden Mieten noch zusätzlich Einhalt gebieten. Die Landesregierungen der hierfür in Betracht kommenden Gebiete müssen die abgesenkte Kappungsgrenze zur strengeren Einschränkung von Mieterhöhungen mit einer Verordnung aktiv anerkennen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze sind nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln, die nur bei der Neuvermietung von Wohnungen gilt.

Wo können Mieter den örtlichen Mietspiegel einsehen?

Die ortsübliche vergleichsmiete, also die maximal zulässige Miethöhe einer Wohnung mit bestimmter Ausstattung in einer bestimmten Region, lässt sich am aktuellen Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde ablesen. Den jeweils geltenden Mietspiegel können Mieter bei der zuständigen Stadtverwaltung einsehen, in manchen Städten geht das inzwischen sogar online.

Was tun, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Oft gibt es in kleinen Gemeinden keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch auf eine Begründung mit der Miethöhe von drei Vergleichswohnungen begründen. Dabei benennt der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen, die jetzt schon das kosten, was er an erhöhter Miete verlangen will. Vergleichbar sind die Wohnungen, wenn sie von der Ausstattung, der Größe und der Lage her ähnlich sind.

Laut § 558 a Abs. 1 kann zur Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere Bezug genommen werden auf:

  • einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Aufgepasst: Vermieter können eine Mieterhöhung auch mit drei Vergleichswohnungen begründen, wenn die Mietwohnung, deren Miete angehoben werden soll in einer Stadt oder Gemeinde, in denen es einen Mietspiegel gibt.

Früher oder später müssen sich die meisten Mieter mit dem Thema Mieterhöhung auseinandersetzen. Erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema Mieterhöhung, wie oft und wie viel der Vermieter mehr verlangen darf.

 

Bild: © Patrick Lohmüller – stock.adobe.com

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Sinah Vonderweiden

Sinah Vonderweiden

Redakteurin und PR-Beauftragte bei myRight

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