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Mietpreisbremse
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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mietpreisbremse regelt, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
  • Die Mietpreisbremse gilt in 409 deutschen Städten und Gemeinden bis vorerst 2025. Im Koalitionsvertrag zwischen SPD, Grünen und FDP wurde eine Verlängerung der Mietbremse bis 2029 festgehalten.
  • Verstößt Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse, machen Sie Ihren Vermieter mit einer sogenannten qualifizierten Rüge auf den Verstoß aufmerksam.
  • Zu viel gezahlte Miete, die nach der qualifizierten Rüge gezahlt wurde, kann zurückgefordert werden. Haben Sie Ihren Mietverträgen nach 1. April 2020 geschlossen, können zu viel gezahlte Miete unabhängig einer Rüge in den ersten 30 Monaten des Mietverhältnisses vollständig zurückfordern.

Was ist die Mietpreisbremse?

Am 5. März 2015 wurden die umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichneten Regelungen über die „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ (Mietrechtsnovellierungsgesetz, MietNovG) eingeführt. Die Mietpreisbremse soll Mieter vor überhöhten Mieten schützen.

Die Große Koalition, damals bestehend aus CDU, CSU und SPD, stimmte für die Mietpreisbremse, während sich die Opposition um Grüne und FDP enthielt. Aktuell gilt die Mietpreisbremse in 409 deutschen Städten und Gemeinden.

Nicht zu verwechseln ist die Mietpreisbremse mit dem Mietendeckel in Berlin. Der Mietendeckel regelte, dass Mietpreise ab Inkrafttreten für fünf Jahr nicht mehr erhöht werden durften, wurde aber vom Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25.03.2021 (2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20[1]) für verfassungswidrig erklärt.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse regelt die maximal zulässige Miethöhe in Abhängigkeit von der ortsüblichen Vergleichsmiete. In sogenannten “angespannten Wohnungsmärkten” darf der Mietpreis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs 1 BGB[2]).

Definition

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Beispiel Wohnung
Wohnfläche: 78 m²
Kaltmiete gesamt: 900,00 Euro
Kaltmiete pro m²: 11,54 Euro / m²
Anwendung der Mietpreisbremse
Ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete: 8,57 Euro / m²
+ 10 Prozent: 9,43 Euro / m²
Ersparnis
Höchstzulässige Kaltmiete: 735,54 Euro
Ersparnis pro Monat: 164,46 Euro
Ersparnis pro Jahr: 1.973,52 Euro

Beispiel

Zum 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse bundesweit in Kraft getreten. So dürfen Vermieter bei neu geschlossenen Mietverträgen in angespannten Wohnungsmärkten höchstens eine Miete verlangen, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 556d Abs 1 BGB[2]). Welche Gebiete dabei als angespannte Wohnungsmärkte gelten, legen die Bundesländer für jeweils 5 Jahre per Verordnung fest.

Soll eine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt neu vermietet werden, wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und maximal 10 Prozent aufgeschlagen.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse verpflichten den Vermieter jedoch nicht im Vorfeld nur die höchstens zulässige Miete zu verlangen - Mieter müssen selbst aktiv werden.

Haben Sie zu Ihrer Wohnung einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse festgestellt, müssen Sie den Vermieter mit einer sogenannten qualifizierten Rüge auf den Verstoß aufmerksam machen.

Mit der Rüge zeigt der Mieter dem Vermieter an, dass er die Miete für überhöht hält, und begründet den Verstoß mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Erst die nach dem Zeitpunkt der Rüge gezahlten Mieten sind vom Rückzahlungsanspruch erfasst (§ 556g Absatz 2 BGB[3]). Lediglich bei Mietverträgen, die nach dem 1. April 2020 geschlossen wurden, besteht ein Rückzahlungsanspruch in den ersten 30 Monaten des Mietverhältnisses auch ohne Rüge.

Qualifizierte Rüge

Eine Rüge im juristischen Sinne ist als besondere Mitteilung zu verstehen. Rügen sind meistens auf ein bestimmtes Rechtsgebiet zugeschnitten und bedürfen je nachdem unterschiedlicher Voraussetzungen. Eine Rüge im Mietrecht ist im Unterschied zur umgangssprachlichen Rüge nicht als Tadel oder Kritik zu verstehen.

Definition

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete, die in einem Wohnviertel für vergleichbare Wohnungen in den vergangenen Jahren bezahlt wurde. Dabei sind Art, Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung ausschlaggebend. Inzwischen ist auch die energetische Beschaffenheit der Wohnung zu berücksichtigen.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung zu ermitteln, können sich Mieter und Vermieter auf eine von vier Möglichkeiten berufen:

  • einen Mietspiegel,
  • die Auskunft einer Mietdatenbank,
  • ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder
  • drei Vergleichswohnungen.

Von diesen vier Möglichkeiten ist der Mietspiegel die verbreitetste Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Die praktische Bedeutung von Mietdatenbanken ist gering, da die Daten nicht unbedingt repräsentativ sind. Die meist kostenpflichtige Auskunft aus einer Mietdatenbank dient als ein Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Eine Bedeutung in einem gerichtlichen Prozess kann die Auskunft aus der Mietdatenbank nicht erlangen, da ein Gericht eine Entscheidung nicht allein auf eine Mietdatenbank stützen kann.

Das Heranziehen eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens ist teuer und zeitaufwendig. Mietwertgutachten für Mietwohnungen, die auch vor Gericht Bestand haben sollen, beginnen in der Regel bei 1.300 € plus Nebenkosten.

Drei Wohnungen zu finden, die mit der eigenen Wohnung in ausreichendem Maß vergleichbar und zum aktuellen Zeitpunkt vermietet sind, ist für Mieter kaum umzusetzen. Für Vermieter können Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand durchaus eine Möglichkeit zur Ermittlung der Vergleichsmiete sein, insbesondere wenn kein Mietspiegel existiert.

Vergleichsmiete mit Mietspiegel ermitteln

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine in Städten gängige Übersicht über die jeweils ortsüblichen Vergleichsmieten. Mietspiegel werden durch die Städte und Interessensgruppen wie Mieter- und Vermieterverbände alle zwei Jahre erstellt und bezieht sich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Definition

Der F+B Mietspiegelindex 2020 kommt zu dem Ergebnis[4], dass 59 Prozent der Gemeinden ab 20.000 Einwohnern (414 von 702 Gemeinden) über einen Mietspiegel verfügen. Von den 20 größten deutschen Städten verfügt lediglich Bremen über keinen Mietspiegel. Doch mit dem im August 2021 erlassenen Mietspiegelreformgesetz (MsRG) werden alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet.

Städte, die unter diese Regelung fallen, haben bis zum 1. Januar 2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen. Entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024. Auch die Standards zur Erstellung von Mietspiegeln werden durch das Mietspiegelreformgesetz klarer definiert.

Der Mietspiegel wird von Städten in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Es wird zwischen einem einfachem und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden:

Der einfache Mietspiegel

Bei dem einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c Abs. 1 BGB[5]). Mit einem einfachen wirksamen Mietspiegel kann das Erhöhungsverlangen des Vermieters begründet werden, bei einem gerichtlichen Verfahren ist das Gericht jedoch nicht bei seiner Entscheidung an den einfachen Mietspiegel gebunden.


Der qualifizierte Mietspiegel

Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB[7] handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) anerkannt wird. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung (§ 292 ZPO) zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB[7]).


Tabellenausschnitt Hamburger Mietspiegel

Die Spanne der Vergleichsmiete für eine 71m²-Beispiel-Altbauwohnung (bezugsfertig vor 1918) in guter Lage streckt sich von 9,57 Euro bis 14,94 Euro pro Quadratmeter - im Mittel liegt die Vergleichsmiete bei 12,11 Euro pro Quadratmeter.

Beispiel

In jedem Mietspiegel müssen nach § 558 Abs. 2 BGB[6] verpflichtend die Merkmale "Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage" berücksichtigt werden. Darüber hinaus sind den Städten und Gemeinden Freiheiten in der Merkmalsausgestaltung eingeräumt. Meist wird anhand der Merkmalsausprägungen Art, Größe, Baualter und Wohnlage die Spanne der Vergleichsmiete bestimmt, wie an dem Ausschnitt des Hamburger Mietenspiegels veranschaulicht.

Je nach den örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel zur weiteren Spanneneinordnung verschiedene Kategorien der Merkmalsausprägungen Ausstattung und Beschaffenheit. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind beispielsweise:

  • Qualität der Wohnungsausstattung (Ofen- oder Zentralheizung, Innen- oder Außentoilette, Parkettboden, schalldämmende Fenster)
  • Lage des Hauses (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.)
  • Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung)

In dem genannten Beispiel des Hamburger Mietspiegels wird anhand der relevanten Merkmalsausprägungen eine etwas überdurchschnittliche Ausstattung und Beschaffenheit ermittelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete dieser Wohnung liegt mit 12,84 Euro demnach einige Prozent über dem Mittel der Spanne.
Bei einer Neuvermietung dürfte die Miete höchstens 14,12 Euro pro Quadratmeter (12,84 Euro + 10 Prozent) bzw. 1.002,52 Euro gesamt (14,12 Euro x 71 m²) betragen.

Mit dem myRight Mietpreis-Rechner übernehmen wir diese oft umständliche Berechnung kostenlos und unverbindlich für Sie.

Welcher Mietspiegel gilt für meine Wohnung?

Da die Mietpreisbremse in der Regel die Höhe des Mietpreises bei Einzug reglementiert, sollten Sie den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen Mietspiegel zur Berechnung der Vergleichsmiete heranziehen (§ 556d Abs.1 BGB). Hier die gültigen Mietspiegel für Berlin, Hamburg und München je nach Abschluss des Mietvertrags.

Mietspiegel Mietvertrag geschlossen zwischen
Berliner Mietspiegel 2021 01.09.2020 31.08.2022
Berliner Mietspiegel 2019 01.09.2018 31.08.2020
Berliner Mietspiegel 2017 01.09.2016 31.08.2018
Berliner Mietspiegel 2015 01.09.2014 31.08.2016
Hamburg Mietspiegel 2021 01.04.2021 31.03.2023
Hamburger Mietspiegel 2019 01.04.2019 31.03.2021
Hamburger Mietspiegel 2017 01.04.2017 31.03.2019
Münchner Mietspiegel 2021 24.03.2021 24.03.2023
Münchner Mietspiegel 2019 20.03.2019 23.03.2021

Wo gilt die Mietpreisbremse 2022?

Gültig Bundesland Wo und wie lange gültig?
Ja Baden-Württemberg bis 30. Juni 2025 in 89 Städten und Gemeinden gültig
Ja Bayern bis 31. Dezember 2025 in 203 Städten und Gemeinden gültig
Ja Berlin bis 31. Mai 2025 in ganz Berlin gültig
Ja Brandenburg bis 31. Dezember 2025 in 19 Städten und Gemeinden gültig
Ja Bremen bis 31. November 2025 in der gesamten Stadtgemeinde Bremen gültig
Ja Hamburg bis 30. Juni 2025 in ganz Hamburg gültig
Ja Hessen bis 25. November 2025 in 49 Städten und Gemeinden gültig
Ja Mecklenburg- Vorpommern bis 30. September 2023 in Rostock und Greifswald gültig
Ja Niedersachsen bis 31. Dezember 2025 in 19 Städten und Gemeinden gültig
Ja Nordrhein-Westfalen bis 30. Juni 2025 in 18 Städten und Gemeinden gültig
Ja Rheinland-Pfalz bis 7. Oktober 2025 in Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier gültig
Nein Saarland Gilt im Saarland nicht.
Ja Sachsen bis 31. Dezember 2025 in Leipzig und Dresden gültig
Nein Sachsen-Anhalt Gilt in Sachsen-Anhalt nicht.
Nein Schleswig-Holstein seit 30.11.2019 nicht mehr gültig
Ja Thüringen bis 31. Dezember 2025 in Erfurt und Jena gültig

Stand: Juni 2022

Die Mietpreisbremse gilt in 409 deutschen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Laut § 556d BGB[2] ist ein Wohnungsmarkt angespannt, wenn die ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Mietpreisen gefährdet ist.

Welche Gemeinden genau als angespannter Wohnungsmarkt gelten, legen die Bundesländer fest. Hierfür nennt das Gesetz einige Indikatoren:

  • Die Mieten steigen stärker als im bundesweiten Durchschnitt
  • Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich
  • Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubau erforderlicher Wohnraum geschaffen wird
  • Bei großer Nachfrage besteht geringer Leerstand.

Vom jeweiligen Bundesland wird eine gerichtlich anerkannte Verordnung erlassen, begründet und veröffentlicht. Die Mietpreisbremse gilt dann nur für Mietverhältnisse, die nach der Veröffentlichung der Verordnung neu geschlossen wurden. Mieter können sich nur dann auf die Mietbremse berufen, wenn sie in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde anwendbar ist.

Leider haben viele Bundesländer seit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 zahlreiche Fehler beim Erlassen der Verordnung gemacht. Vielerorts wurden oder werden die Verordnungen daher neu erlassen. Deshalb gilt die Mietbremse in manchen Orten nicht oder war zeitweise nicht durchsetzbar.

In den meisten Fällen ist die Unwirksamkeit der Mietpreisbremse darauf zurückzuführen, dass eine ausreichende Begründung fehlte, obwohl eine solche in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB[2] direkt vorgeschrieben ist.

Dies wurde zuletzt durch das LG Hannover mit Urteil vom 12.08.2020 gegen das Land Niedersachsen bestätigt (Az. 7 S 7/20[8]). Einige Bundesländer versuchten die Wirksamkeit der Mietbremse noch mit nachträglichen Begründungen zu retten, doch scheiterten, wie zuletzt das Land Hessen vor dem BGH (17.07.2019, Az. VIII ZR 130/18[9]).

Die Ampel-Regierung hat sich in ihrem Koalitionsvertrag vorgenommen, die Mietbremse zu verlängern und zu verschärfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete binnen drei Jahren nur noch bis um 11 Prozent steigen dürfen statt wie bisher bis um 15 Prozent (Kappungsgrenze). Die Mietpreisbremse soll zudem bis zum Jahr 2029 verlängert werden.

Seit dem 01.06.2022 gilt die Mietpreisbremse neuerdings auch in Leipzig und Dresden.

Zum aktuellen Stand (Sommer 2022) ist die Mietbremse in folgenden Städten und Gemeinden gültig (je dunkler, desto länger ist die Verordnung noch gültig):

Deutschland Karte

Das Anwenden der Mietpreisbremse ist mit einem aktuellen Mietspiegel deutlich einfacher. Mit der nachfolgenden Tabelle können Sie für die 50 größten deutschen Städte prüfen, ob die Mietbremse gültig ist und ein aktueller Mietspiegel vorliegt (Stand Juli 2022):

Stadt Mietpreisbremse Mietspiegel
Stadt Mietpreisbremse Mietspiegel
Berlin gültig bis 31.05.2025 qualifiziert
Hamburg gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
München gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Köln gültig bis 30.06.2025 einfach
Frankfurt am Main gültig bis 25.11.2025 qualifiziert
Stuttgart gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
Düsseldorf gültig bis 30.06.2025 einfach
Leipzig gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Dortmund keine Mietpreisbremse qualifiziert
Essen keine Mietpreisbremse qualifiziert
Bremen gültig bis 30.11.2025 kein Mietspiegel
Dresden gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Hannover gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Nürnberg gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Duisburg keine Mietpreisbremse einfach
Bochum keine Mietpreisbremse qualifiziert
Wuppertal keine Mietpreisbremse qualifiziert
Bielefeld keine Mietpreisbremse qualifiziert
Bonn gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
Münster gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
Mannheim gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
Karlsruhe gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
Augsburg gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Wiesbaden gültig bis 25.11.2025 einfach
Mönchengladbach keine Mietpreisbremse einfach
Gelsenkirchen keine Mietpreisbremse einfach
Aachen keine Mietpreisbremse qualifiziert
Braunschweig gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Kiel keine Mietpreisbremse qualifiziert
Chemnitz keine Mietpreisbremse qualifiziert
Halle (Saale) keine Mietpreisbremse abgelaufen (qualifiziert)
Magdeburg keine Mietpreisbremse kein Mietspiegel
Freiburg im Breisgau gültig bis 30.06.2025 qualifiziert
Krefeld keine Mietpreisbremse abgelaufen (einfach)
Mainz gültig bis 07.10.2025 qualifiziert
Lübeck keine Mietpreisbremse qualifiziert
Erfurt gültig bis 31.12.2025 einfach
Oberhausen keine Mietpreisbremse einfach
Rostock gültig bis 30.09.2023 qualifiziert
Kassel keine Mietpreisbremse kein Mietspiegel
Hagen keine Mietpreisbremse qualifiziert
Potsdam gültig bis 31.12.2025 qualifiziert
Saarbrücken keine Mietpreisbremse kein Mietspiegel
Hamm keine Mietpreisbremse einfach
Ludwigshafen am Rhein keine Mietpreisbremse qualifiziert
Mülheim an der Ruhr keine Mietpreisbremse qualifiziert
Oldenburg gültig bis 31.12.2025 kein Mietspiegel
Osnabrück gültig bis 31.12.2025 einfach
Leverkusen keine Mietpreisbremse qualifiziert
Solingen keine Mietpreisbremse einfach

Ausnahmen der Mietpreisbremse

Von der Mietbremse gibt es fünf Ausnahmen:

Ausnahme für Neubauten ab Oktober 2014

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB[10]). Auf Mietverhältnisse, die unter diese Neubau-Ausnahme fallen, ist die Mietbremse dauerhaft nicht anwendbar.

Wurde die Wohnung vor diesem Stichtag bereits in irgendeiner Form genutzt (gewerbliche Nutzung, Eigennutzung, Überlassung an Dritte), greift diese Ausnahme nicht mehr. Der Gesetzgeber möchte mit dieser Ausnahme verhindern, dass Investoren neuer Wohnungsbauprojekte abgeschreckt werden und zu wenig neuer Wohnraum gebaut wird.

Ausnahme nach einer umfassenden Modernisierung

Die Mietpreisbremse ist bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung nicht anzuwenden (§ 556f Satz 2 BGB[10]). Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigt. Eine solche Gleichstellung liegt vor, wenn die Modernisierung einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zu einem Zustand führt, der dem eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Eine umfassende Modernisierung erfordert einen Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Neubaukosten, wobei die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht berücksichtigt werden. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen. Diese umfassende Modernisierung muss vor der aktuellen Vermietung geschehen sein. Die Ausnahmeregelung gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung.

Ausnahme Modernisierungsmieterhöhung

Auch für Modernisierungen, die vom Umfang keine umfassende Modernisierung darstellen, sieht das Gesetz eine kleine Ausnahme vor. Die höchstzulässige Miete darf um den Betrag überschritten werden, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung (§§ 559[11], 559a BGB[12]) auf die jeweilige Wohnung entfällt (§ 556e Abs 2 BGB[13]).

Dies gilt jedoch nur, wenn die Modernisierung im Sinne des § 555b BGB[14] in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurde. Berechnung: ortsübliche Miete der nicht modernisierten Wohnung + 10 Prozent + (fiktive) Modernisierungsumlage.

Ausnahme für Bestandsmieten

Ist die Miete, die mit dem vorherigen Mieter vereinbart war (Vormiete) höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB[15] zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres des Mietverhältnisses vereinbart worden sind (§ 556e Abs. 1 BGB[13]).

Auch diese Ausnahmeregelung wurde umgesetzt, da der Gesetzgeber die Sorge hatte, die Rentabilität von Neubautätigkeiten würde in einem Ausmaß leiden, dass diese zurückgehen würden.

Ausnahme für möblierte Wohnungen

Grundsätzlich unterliegen möblierte Wohnungen auch der Mietbremse, jedoch ist ein Möblierungszuschlag zulässig (LG Berlin 63 S 365/01[16]). Bei der Bestimmung der Höhe des Möblierungszuschlages ist der Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens heranzuziehen.

Dabei geht das Landgericht Berlin von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von Möbeln von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von 2 Prozent des Zeitwertes angesetzt.

Auch wenn der Gesetzgeber Vermietern mit diesen Ausnahmen weit entgegenkommt, sind diese kein Freifahrtschein. Vermieter unterliegen einer Auskunftspflicht, wenn sie von einer der Ausnahmeregelung Gebrauch machen möchten (§ 556g Abs 1a BGB[3]). Kommen Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, können sie sich erst zwei Jahre nach gesetzmäßigem Nachholen der Auskunft auf Ausnahmen berufen.

Mietpreisbremse rückwirkend geltend machen

Verstößt eine Miete gegen die Mietpreisbremse, besteht grundsätzlich das Recht, zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Dabei sind nach § 556g Absatz 2 BGB[3] jedoch nur Mietzahlungen gedeckt, die nach einer qualifizierten Rüge an den Vermieter gezahlt wurden.

Bei Mietverträgen, die nach dem 1. April 2020 geschlossen wurden, besteht ein Rückzahlungsanspruch in den ersten 30 Monaten des Mietverhältnisses auch ohne qualifizierte Rüge.

Geld auf einem Mietvertrag

Mieterhöhung bei Staffelmiete oder Indexmiete

Außenfassade von einem Mehrfamilienhaus

Staffelmietverträge und Indexmietverträge enthalten Regelungen über den Zeitpunkt und die Höhe von Mieterhöhungen.
Index- und Staffelmieten werden bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart und festgelegt.

Bei einer Staffelmiete wird vereinbart, dass die Miete sich in bestimmten zeitlichen Abständen (meist alle zwölf Monate) um eine fixe Summe erhöht. Die Höhe der Mietstaffeln sind bei einer Staffelmiete zwischen Mieter und Vermieter frei festzulegen.

Bei einer Indexmiete sind die Mietstaffeln an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. In beiden Fällen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Mehr zu Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen finden Sie in unserem Magazin.

Sowohl bei einer Staffelmiete als auch Indexmiete greift die Mietbremse - der zu Mietbeginn vereinbarte Mietpreis darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten (§ 557a bzw. § 557b BGB).

Mieterhöhung abwehren

Neben Mieterhöhungen, die auf einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete beruhen, gibt es in der Regel zwei Begründungen für Mieterhöhungen: die Mieterhöhung nach Modernisierung und die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Wie oft und wie viel Vermieter die Miete erhöhen dürfen, finden Sie in unserem Magazinbeitrag.

Da neben der ortsüblichen Vergleichsmiete zusätzlich stets auch die Kappungsgrenze eingehalten werden muss, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB). Da es viele Vorschriften gibt, an die sich Vermieter bei Mieterhöhungen halten müssen, gibt es gute Möglichkeiten, um gegen Mieterhöhungen vorzugehen. Berechnen Sie mit dem myRight Mietpreis-Rechner kostenlos und unverbindlich die höchstzulässige Miete Ihrer Wohnung.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema Mietpreisbremse

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  • Kann ich die Mietpreisbremse auch bei einer Indexmiete ziehen?

    Ja, nach § 557b BGB ist die Mietpreisbremse auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
  • Welche Voraussetzungen gibt es für eine Rückzahlung von Miete?

    Grundsätzlich können Sie bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Bei Mietverhältnissen, die ab April 2020 geschlossen wurden, können Sie in den ersten 30 Monaten des Mietverhältnisses sämtliche zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

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