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Magazin Mietrecht

Sonderkündigungsrecht für Mieter einfach erklärt

Hamburg, den 12.10.2020


Die übliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate, doch unter Umständen können Sie als Mieter schneller kündigen und vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen – insbesondere wenn Vermieter die Miete erhöhen oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen wollen. Doch auch bei einer Sonderkündigung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein und es gelten wichtige Fristen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie als Mieter zur außerordentlichen Kündigung wissen müssen.

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Das Wichtigste vorab: Was Sie als Mieter wissen müssen

  • Mieter haben Rechte – Sie als Mieter können in besonderen Fällen von Ihrem Recht auf Sonderkündigung Gebrauch machen.
  • Fristen unbedingt einhalten – Auch bei der Sonderkündigung gelten für den Mieter Fristen.
  • Mieter können sich wehren – Durch das Sonderkündigungsrecht können Mieter z.B. bei Mieterhöhung oder Modernisierung kurzfristiger aus dem Mietvertrag aussteigen.

Wie vorgehen? Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung anwenden

  • Prüfen – Sie wollen das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen? Prüfen Sie ob eine Situation vorliegt, die bei Vertragsabschluss untypisch oder unvorhersehbar war.
  • Widersprechen – Sie haben eine Mieterhöhung erhalten und wollen deshalb sofort aus ihrer Wohnung ausziehen? Sie können der Mieterhöhung Widersprechen und die Wohnung außerordentlich kündigen.
  • Anfechten – Lehnt der Vermieter die außerordentliche Kündigung ab, sollte Sie als Mieter Ihr Recht auf Sonderkündigung mit Hilfe eines Rechtsbeistands einfordern.

Wann können Sie als Mieter Ihre Wohnung vorzeitig kündigen?

Typische Gründe, die ein Sonderkündigungsrecht für Mieter rechtfertigen:

Mieterhöhung Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, die Sie als Mieter nicht akzeptieren wollen, gesteht Ihnen das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB) – auch wenn es sich nur um eine geringe Mieterhöhung handelt oder das Niveau der ortsüblichen Miete nicht voll ausgeschöpft wird.
Modernisierung Informiert der Vermieter offiziell über eine anstehende Modernisierung, können Sie als Mieter von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das gilt auch, wenn die Wohnung modernisiert werden soll und deshalb die Miete steigt.
Verbot einer vorübergehenden Untervermietung Wollen Sie als Mieter Ihre Wohnung vorübergehend untervermieten, aber der Vermieter untersagt es, kann vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden – sofern in Bezug auf den Untermieter kein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt.
Insolvenz des Mieters Sind Sie als Mieter insolvent, kann Ihr Insolvenzverwalter sich auf das Sonderkündigungsrecht berufen und den Mietvertrag außerordentlich kündigen.
Dienstliche Versetzung Sind Sie als Mieter als Beamter, Geistlicher oder beim Militär beruflich tätig, kann eine Versetzung aus dienstlichen Gründen Ihr Recht auf Sonderkündigungsrecht begründen.

Umzug nach Sonderkündigung
Der Vorteil einer rechtmäßigen Sonderkündigung ist, dass ein Auszug aus Ihrer Mietwohnung bereits deutlich früher möglich als sonst üblich – wenn alle relevanten Fristen eingehalten wurden.__

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter nach einer Mieterhöhung?

Ja, denn mit einer Mieterhöhung ist eine der möglichen Bedingungen für eine außerordentliche Kündigung, auch Sonderkündigung genannt, erfüllt.

Früher oder später müssen sich viele Mieter mit dem Thema Mieterhöhung auseinandersetzen. Erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema Mieterhöhung, wie oft und wie viel der Vermieter maximal mehr verlangen darf.

Welche Fristen müssen Sie als Mieter beachten, wenn Sie aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen außerordentlich kündigen wollen?

Ankündigungsfrist des Vermieters

Der Vermieter muss Sie als Mieter mindestens drei Monate vor einer Modernisierung über die anstehenden Maßnahmen oder Bauarbeiten in Textform informieren. Dabei muss er Sie auch über Umfang und Dauer der Arbeiten in Kenntnis setzen und den Umfang der geplanten Mieterhöhung angeben.

Kündigungsfrist für Mieter

Nach der Ankündigung einer Modernisierung muss die Kündigung der Wohnung durch Sie als Mieter bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Eingang der Modernisierungsankündigung folgt.
Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, gerechnet vom Eingang der Modernisierungsankündigung bei Ihnen.

Achtung: Die Modernisierungsankündigung kann vom Vermieter auch vor dem gesetzlich geregelten Zeitpunkt abgegeben werden; dies wiederum zwingt den Mieter zu einer früheren Kündigung als sie im Falle der Einhaltung der gesetzlichen Ankündigungsfrist erforderlich wäre.

Beispiel der Sonderkündigung bei Modernisierung

Geht die Modernisierungsankündigung am 15.4.2021 beim Mieter ein, muss dieser spätestens am 31.5.2021 kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des Monats Juni. Kündigt der Mieter unmittelbar nach Eingang der Modernisierungsankündigung im Verlauf des Monats April 2021, so endet das Mietverhältnis ebenfalls zum Ablauf des Monats Juni 2021.

Praxistipp: Ist die Sonderkündigung rechtmäßig können Sie als Mieter bereits deutlich früher umziehen, als üblich.

Wann greift das Sonderkündigungsrecht für Mieter nicht?

X Bagatellmaßnahmen Bei sogenannten Bagatellmaßnahmen wie Schönheitsreparaturen oder das Anbringen einer neuen Gegensprechanlage gilt das Sonderkündigungsrecht nicht.
X Höhere Vorauszahlung auf die Betriebskosten Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung gilt nicht als Mieterhöhung, weshalb Sie als Mieter hier auch kein Recht auf Sonderkündigung haben. Ebenso kann eine außerordentliche Kündigung nicht durch die Erhöhung der vereinbarten Nebenkostenpauschale begründet werden.
X Staffelmietvertrag Das Sonderkündigungsrecht greift beim Staffelmietvertrag erst nach Ablauf des vierten Vertragsjahres und auch nur dann, wenn der Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.
X Indexmietvertrag Bei Indexmietverträgen können Sie als Mieter nicht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten haben.
X Befristetes Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) Sie können als Mieter vorzeitig aus dem befristeten Mietvertrag aussteigen, wenn Sie triftige Gründe dafür haben und außerdem einen geeigneten Nachmieter anbieten, z.B. wenn Sie Nachwuchs bekommen und die Wohnung deshalb in absehbarer Zeit zu klein wird.
X Umzug in ein Seniorenheim In der Regel gibt es kein Recht auf Sonderkündigung, wenn Mieter in ein Seniorenheim umziehen müssen.

Gibt es Alternativen zur Sonderkündigung eines Mietverhältnisses?

Wenn Sie als Mieter mit den Umständen oder Ihrer Wohnung nicht zufrieden sind, muss es nicht immer die Sonderkündigung sein. Wer sich durch Mängel oder Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung gestört fühlt, aber die Wohnung trotzdem behalten möchte, kann unter Umständen eine Mietminderung erwirken, oder sich der normalen ordentlichen Kündigung bedienen.

Bild: © Maksim Šmeljov – stock.adobe.com

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Sinah Vonderweiden

Sinah Vonderweiden

Redakteurin und PR-Beauftragte bei myRight

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