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Magazin Mietrecht

Mietendeckel Berlin – Überhöhte Miete erkennen und senken

Hamburg, den 24.08.2020


Der Mietendeckel wurde im Januar 2020 im Berliner Stadtgebiet eingeführt um die rasant steigenden Mietpreise endlich erfolgreich zu stoppen. Das “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin”, einfach ausgedrückt der Berliner Mietendeckel, ist als vorübergehende Maßnahme auf fünf Jahre festgelegt worden. Wir von myRight zeigen wie Sie als Mieter vom Mietendeckel profitieren und haben die wichtigsten Tipps und Tricks für die Durchsetzung in diesem Ratgeber zusammengefasst.

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Das Wichtigste vorab: Was Sie zum Mietendeckel wissen müssen

  • Wohnort – Der Mietendeckel gilt nur in der Stadt Berlin.
  • Antrag – Der Mietendeckel gilt automatisch und muss nicht beantragt werden. Jedoch kann es nötig sein, Vermieter aufzufordern sich an die Vorgaben zu halten.
  • Bestandteile – Der Mietendeckel enthält einen Mietenstopp und Obergrenzen für Miethöhen
  • Zeiträume und Fristen – Das Gesetz gilt seit dem 23. Februar 2020 für insgesamt 5 Jahre. Mietsenkungen können ab 23. November gefordert werden

Wie vorgehen? So können Mieter einfach und schnell aktiv werden

  • Prüfen – Stichtagsmiete, Obergrenzen und Gültigkeit Ihrer Wohnung sollten geprüft werden
  • Rügen – Erhalten Sie eine Mieterhöhung und wurden die Grenzen des Mietendeckels nicht eingehalten, sollten Sie dies als Mieter schriftlich rügen.
  • Anfechten – Kommt der Vermieter der Rüge nicht nach, oder können sich beide Seiten nicht einigen, sollte die Mieterhöhe mit Hilfe eines Rechtsbeistands angefochten werden. Im Zweifel muss die zulässige Miete vom Gericht festgelegt werden.

Zentrale Punkte des Mietendeckels

Mietendeckel – Erklärung

Wann und für wen der Mietendeckel in Kraft tritt

Das Mietendeckel-Gesetz begrenzt Mieterhöhungen für rund 90 Prozent aller Berliner Mietwohnungen. Jeder Berliner Mieter und jede Mieterin sollte also prüfen, ob der Mietendeckel die eigene Miete begrenzt.

Das Gesetz wurde von der rot-rot-grünen Landesregierung in Berlin im Oktober 2019 als Kompromiss beschlossen und ist seit dem 23. Februar 2020 in Kraft. Neun Monate nach Inkrafttreten – also am 23. November 2020 – wird das Verbot überhöhter Mieten dann automatisch wirksam, so dass überhöhte Mieten gesenkt werden können.

In Berlin gilt nun also neben der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mietpreisbremse außerdem auch der Mietendeckel. Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes, also bis Februar 2025.

Mieter und Mieterinnen müssen keinen Antrag stellen um von dem Gesetz zu profitieren. Alle Vermieter von Wohnungen in Berlin müssen sich daran halten – obwohl es im Vorfeld viele juristische und politische Streitigkeiten rund um das Gesetz gab. Ausgenommen von den Begrenzungen durch den Mietendeckel sind jedoch Neubauwohnungen, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden und öffentlich geförderter Wohnraum.

Mietendeckel schützt vor Wuchermieten
Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, umgangssprachlich meist “Mietendeckel” genannt, ist eine spezifische Begrenzung für Mieterhöhungen. Der zentrale Unterschied zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse ist, dass die Mietpreisbremse bundesweit in Kraft getreten ist und in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Der Mietendeckel hingegen wird ausschließlich auf die Berliner Landesebene angewandt.

Wie der Mietendeckel die Miethöhe begrenzt

Der Mietendeckel begrenzt die zulässigen Mieten in Berlin durch einen Mietenstopp – also dem Verbot von Mieterhöhungen – und durch Mietpreisobergrenzen.

Mietenstopp durch Stichtagsregelung

Der Mietendeckel sieht vor, dass Mieterhöhungen in den kommenden 5 Jahren verboten sind. Dieses Verbot bezieht sich auch auf im Mietvertrag vorgesehene Erhöhungen auf Basis von Staffelmieten oder Indexmieten. Einzige Ausnahme ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Jedoch gelten auch hier Vorgaben und Grenzen, die weiter unten auf dieser Seite erläutert werden.

Die Miethöhe, auf der die zulässige Miete nach Mietpreisdeckel eingefroren wird, ist hierbei nicht die, die bei Inkrafttreten des Gesetzes galt. Stattdessen ist es die Miete, die am Stichtag 18. Juni 2019 zu zahlen war. So wird verhindert, dass Vermieter vor dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete noch einmal erhöhen können.

Wenn eine Wohnung nach dem Stichtag, jedoch vor Inkrafttreten des Gesetzes, neu oder zum ersten Mal vermietet wurde, dann wird die zu diesem Zeitpunkt vereinbarte Miete eingefroren.

Ab dem Jahr 2022 ist außerdem eine inflationsbedingte Erhöhung der Miete um bis zu 1,3% zulässig.

Mietobergrenzen des Mietendeckels

Die Mieten während der Laufzeit des Mietendeckels müssen nicht nur eingefroren bleiben sondern es gelten zusätzlich auch gewisse Obergrenzen. Diese sind in 12 Kategorien von Wohnungen eingeteilt, die sich nach dem Baujahr des Hauses richten und danach ob die Wohnung über eine Sammelheizung und/oder ein Bad verfügt.

Die Obergrenzen liegen zwischen 3,93 EUR pro m² und 9,80 EUR pro m². Bei einer modernen Ausstattung der Wohnung erhöht sich die Obergrenze um 1 EUR pro m². Außerdem erhöhen sich die Obergrenzen für Gebäude, die maximal 2 Wohnungen enthalten um 10%.

Werden die Obergrenzen überschritten, dann muss die Miete ab 23. November 2020 gesenkt werden. Jedoch gelten hierfür noch zusätzliche Ab- und Zuschläge nach Wohnlage und ein pauschaler Aufschlag von 20%. 

Trotz dieser möglichen Aufschläge liegen die Obergrenzen teilweise sehr deutlich unter den aktuell tatsächlich verlangten Mietpreisen in Berlin. Insbesondere die Lage, die Ausstattung und der Zustand der Wohnung wirken sich aktuell sehr stark auf den Quadratmeterpreis aus. Die Regelungen des Mietendeckels sehen aber mit 1 EUR pro m² für die moderne Ausstattung und 0,74 EUR pro m² für eine gute Wohnlage nur sehr geringe Aufschläge vor.

Vor allem Mieter, die jetzt hohe Preise für modern ausgestattete Wohnungen in guten Wohnlagen zahlen, haben also sehr gute Chancen, ihre Miete auf Basis des Mietendeckels stark zu senken.

Die Obergrenzen gelten während der Laufzeit des Mietendeckels auch für Wiedervermietungen von Wohnungen. In diesen Fällen darf die Vereinbarte Miete von Anfang an nicht über der anzusetzenden Obergrenze liegen.

Wie Mieter ihre Miete mit Hilfe des Mietendeckels senken können

Mietendeckel - Miete senken

Es gibt aktuell zwei Möglichkeiten die Miete zu senken:

Mieterhöhung ab dem Stichtag 18. Juni 2019

Ist Ihre Miete nach dem 18. Juni 2019 erhöht worden und wird diese Miete noch immer von Ihnen gefordert, dann wird eine höhere Miete als die sogenannte Stichtagsmiete gezahlt.

In diesem Fall ist es sinnvoll, die überhöhte Miete unter Vorbehalt zunächst weiter zu zahlen und den Vermieter aufzufordern, die Reduzierung der Miete auf die Stichtagsmiete zu bestätigen und zu viel gezahlte Beträge zu erstatten. Wichtig ist hierbei, dass erst ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietendeckels die Mieterhöhung unwirksam wird.

Setzen Sie dem Vermieter bestenfalls eine Frist für die Bestätigung und Rückzahlung – zum Beispiel zum 1. Tag des kommenden Monats. 

Es ist auch möglich die Miete eigenständig auf die Stichtagsmiete zu reduzieren, den Vermieter darüber zu informieren und weiterhin nur die zulässige Miete zu zahlen. Da das aber schnell zu einem Konflikt führen kann, ist es ratsam den Differenzbetrag vorerst beiseite zu legen. Der Grund: Sie könnten sich bei der eigenen Berechnung der Miethöhe verrechnet haben und müssen dem Vermieter etwas zurückerstatten. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht doch noch für unwirksam erklärt wird und der Vermieter die dann letztendlich zu wenig gezahlten Beträge zurückfordern kann.

Mieterhöhung nach dem 23. Februar 2020

Seit Inkrafttreten des Mietendeckels sind Mieterhöhungen über die Stichtagsmiete hinaus verboten. Selbst wenn Sie als Mieter der Erhöhung zustimmen oder zugestimmt haben, ist eine solche Mieterhöhung unwirksam. Erst ab dem 1. Januar 2020 dürfen Vermieter wieder Erhöhungen zum Zweck des Inflationsausgleichs vornehmen.

Fordert der Vermieter nun also eine höhere Miete als die Stichtagsmiete, die am 18.06.2019 gezahlt wurde – beziehungsweise, höher als die Miete, die bei Einzug nach dem 18.06 vereinbart wurde – ist das aktuell in Berlin nicht zulässig. Sie können Ihren Vermieter dafür rügen und zahlen nur die zulässige, eingefrorene Miete. Auch hier ist es ratsam den Differenzbetrag vorerst zurück zu legen.

Mietobergrenze: So hoch dürfen Mieten mit dem Mietendeckel noch sein

Die Miete in Berlin ist auch während der Mietendeckel gilt vom Alter und von der Ausstattung der Wohnung abhängig. Wie hoch die Nettokaltmiete im Rahmen des Mietendeckels noch sein darf, legt dabei die Mietentabelle fest: 

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung (mit Ausstattung) Mietpreis pro m²
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €

 

In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze aus der Tabelle um 10% Prozent.

Icon – Download

Laden Sie die offizielle Mietentabelle herunter. In dem Dokument der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen finden Sie zudem eine Vorlage zur Berechnung Ihrer individuellen Mietobergrenze. So können Sie als Mieter schnell und einfach feststellen, ob Ihre Miete überhöht ist.

 

Moderne Ausstattung und Modernisierung 

Für modern ausgestattete Wohnungen gilt eine um 1 EUR pro m² höhere Obergrenze je Kategorie. Was dabei als moderne Ausstattung gilt, ist ebenfalls im Gesetz festgehalten.

Checkliste: Diese Merkmale muss eine Wohnung mit moderner Ausstattung aufweisen

Wenn eine Wohnung mindestens drei der folgenden Merkmale aufweist, gilt sie als eine Wohnung mit moderner Ausstattung:

❏ schwellenlos erreichbarer Aufzug,
❏ Einbauküche,
❏ hochwertige Sanitärausstattung,
❏ hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
❏ Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Modernisierung während der Laufzeit des Mietendeckels

Der Mietendeckel soll Vermieter nicht davon abhalten sinvolle und notwendige Modernisierungen an Wohnungen durchzuführen. Daher kann der Aufschlag von 1 EUR pro m² auch noch angesetzt werden, wenn die Modernisierung erst während der Geltungszeit des Mietendeckels geschieht. Dieser Fall ist also außerdem auch eine Ausnahme vom Verbot der Mieterhöhung.

Allerdings gelten für die Modernisierungen, dern Kosten auf die Mieter umgelegt werden, strenge Vorgaben. Die Erhöhung der Miete ist nur dann zulässig, wenn die Modernisierung:

  • gesetzlich verpflichtend ist (wie der Einbau von Rauchmeldern oder der Austausch einer 30 Jahre alten Heizanlage),
  • zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke oder obersten Geschossdecke oder des Daches führt,
  • einen Heizanlagentausch mit Heizanlagenoptimierung beinhaltet oder
  • zum Abbau von Barrieren beiträgt (durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau).

Nur wenn der Vermieter eine solche Modernisierung nachweisen kann, darf er die Stichtagsmiete um 1€ pro m² erhöhen. Auch die Obergrenze für die zulässige Miethöhe steigt hierdurch um 1€ pro m², unabhängig davon ob zuvor schon ein Aufschlag für moderne Ausstattung angesetzt war oder nicht.

Die Härtefallregelung und die Corona-Krise

Der beschriebene Mietenstopp und vor allem die Obergrenzen stellen für viele Vermieter ein erhebliche Verschlechterung für ihr Investitionsobjekt Mietwohnung dar. Zuvor geplante Einnahmen aus der Vermietung können unter Umständen nicht mehr realisiert werden und die Anschaffung der Immobilie kann sich als Verlustgeschäft erweisen. Aus diesem Grund ist im Rahmen des Mietendeckels die sogenannte Härtefallregelung vorgesehen. Diese schützt Vermieter vor dauerhaften Verlusten – zum Beispiel in Krisenzeiten.

Für viele Vermieter hat sich die Härtefallregelung als enormer Glücksfall herausgestellt, da die Einführung des Gesetzes von der “Corona-Krise” überschattet wurde. Bis in den Sommer 2020 hinein konnten die im Gesetz vorgesehenen Melde- und Informationspflichten von manchen Vermieter nicht fristgerecht erfüllt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat für das Land Berlin in Fällen wie diesen folgendes verlauten lassen: Bei einer durch die Corona-Krise begründeten Verletzung der Rechtspflichten soll vorerst auf Sanktionsmaßnahmen wie Ordnungsgelder verzichtet werden.

Darüber hinaus kann sich der Vermieter eine unbillige Härte attestieren lassen. Dazu muss vom Vermieter ein Antrag bei der Investitionsbank Berlin (IBB) gestellt werden, der berechtigt, die Nettokaltmiete auch über die durch den Mietendeckel vorgesehene  Grenzbeträge hinaus anzuheben. Die gleiche Möglichkeit haben jedoch auch die Mieter, die so nicht automatisch mehr zahlen müssen: Sie als Mieter können – ebenfalls bei der IBB – einen Mietzuschuss beantragen. Dann übernimmt im Härtefall die Stadt Berlin die Zahlung der Differenz zwischen der Miete laut Mietendeckel und der höheren, vom Vermieter eingeforderten Miete.

Häufig gestellte Fragen zum Mietendeckel – und die dazugehörigen Antworten

Mietendeckel – Häufige Fragen

Wo gilt der Mietendeckel?

Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ – kurz Mietendeckel genannt – gilt in Berlin. 

Mit dem Mietendeckel-Gesetz verfolgt Berlin als Bundesland das Ziel, verpflichtende Rahmenbedingungen dafür zu schaffen, dass sich Menschen mit kleinen oder mittleren Einkommen auch weiterhin eine Wohnung in Berlin leisten können. Deshalb gilt das Gesetz bisher auch nur für Wohnungen im Land Berlin.

Seit wann gilt der Mietendeckel genau?

Seit das Gesetz am 23.2.2020 im Amtsblatt veröffentlicht wurde, ist es in Kraft getreten. Es gilt von diesem Tag an für 5 Jahre. Die Senkung von Mieten wegen Überschreitung der Obergrenzen ist jedoch erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – also ab 23.11.2020 – möglich. 

Warum ist der Stichtag 18.06.2019 ausschlaggebend?

Der Stopp der Mieterhöhungen betrifft alle Mieter, die am 18.06.2019 in einer Berliner Wohnung gewohnt haben und am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes (23.02.2020) immer noch in dieser Wohnung wohnen. Das Datum wurde gewählt, da der Berliner Senat damals erste Eckpunkte des Gesetzes beschlossen hatte. So soll ausgeschlossen werden, dass Vermieter in Kenntnis der Begrenzungen auf die Schnelle noch Mieten anheben. Die Höhe der Miete wird auf den Stand vom 18.06.2019 eingefroren. Das gilt auch für Staffel- oder Indexmieten.

Hat zwischen dem 18.06.2019 und dem 23.02.2020 ein Mieterwechsel stattgefunden, oder wurde die Wohnun in dieser Zeit zum ersten Mal vermietet, wird die in dieser Zwischenzeit vereinbarte Miete auf den jeweiligen Stand eingefroren.

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Für Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, darf die Miete erst einmal nicht weiter steigen. Der Mietendeckel gilt allerdings nicht für alle Wohnungen, es gibt folgende Ausnahmen:

  • Sozialwohnungen, also Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
  • Wohnung mit Mietpreisbindung, die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gefördert wurde
  • Trägerwohnungen
  • Wohnungen in Wohnheimen
  • Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten Wohnraum für Wohnzwecke auf Neubauniveau wiederhergestellt wurden
  • Wohnheime, beispielsweise für Studierende

Welche Mietkosten werden genau betrachtet?

Im Sinne des Mietendeckels ist mit “Miete” immer die Nettokaltmiete gemeint, also die monatlichen Mietkosten ohne Betriebskosten und Kosten für Heizung und Warmwasser – allerdings inklusive aller Zuschläge – zum Beispiel für Möbel.

Zeitliche begrenztes Gesetz: So lange gilt der Mietendeckel 

Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes. Beschlossen wurde dieses speziell auf Berlin bezogene Gesetz zur Begrenzung der Miethöhe am 30.01.2020 vom Abgeordnetenhaus der Berliner Landesregierung. Am 23.02.2020 ist es dann auch offiziell in Kraft getreten. Das Gesetz gilt dementsprechend voraussichtlich noch bis zum 23.02.2025.

Wichtig: Das Gesetz verbietet zwar überhöhte Mieten, dies gilt in seiner Ausführung aber erst neun Monate nach Verkündung. Eine überhöhte Miete kann also ab dem 23.11.2020 angefochten werden.

Tipps für Mieter: So profitieren Sie wirklich vom Mietendeckel

Mietendeckel – Tipps

Tipp 1: Als Mieter die Informationspflicht des Vermieters nutzen

Das Gesetz verpflichtet Vermieter den Mietern in bestehenden Mietverhältnissen die Umstände (z.B. Baualter, Wohnlage, Ausstattung) zur Ermittlung der Mietobergrenzen mitzuteilen. Zeit dafür haben Vermieter bis zum 23.4.2020. So können Sie als Mieter mit Blick auf die für Ihre Wohnung geltende Mietobergrenze prüfen, ob der Mietendeckel bei Ihrer Miete angewendet werden muss. Mieter können auch verlangen, dass Ihnen die am Stichtag (18.6.2019) vereinbarte Miete mitgeteilt wird. Bei Wiedervermietung muss der Vermieter den Wohnungssuchenden bzw. neuen Mietern die am Stichtag (18.6.2019) vereinbarte Miete nun sogar unaufgefordert mitteilen, und zwar vor Abschluss des Mietvertrags!

Tipp 2: Durch genaues Hinschauen können Sie als Mieter Schattenmieten in Neuverträgen aufspüren

Wohnungssuchende sollten in Berlin hellhörig werden, wenn der Vermieter sich mit einer Schattenmiete ein Hintertürchen aus dem Mietendeckel offen halten will. In Berliner Mietverträgen finden Mieter, die eine neue Wohnung beziehn wollen nämlich gerade vermehrt zwei verschiedene Mietpreise: eine Miete, die dem Mietendeckel entspricht und eine höhere Miete, die für die Zeit nach dem Mietendeckel gelten soll. Die zweite Miete, die sich nicht nach dem Mietendeckel-Gesetz richtet und eher als Wunschmiete des Vermieters betrachtet werden kann, ist die Schattenmiete. 

Einige Vermieter versuchen so, sich für die Zeit nach dem Mietendeckel abzusichern – oder ihn sogar komplett zu umgehen, sollte das neue Gesetz doch noch gekippt werden. 

Im Vertrag wird dann darauf hingewiesen, dass die Differenz zur höheren Miete vom Mieter nachzuzahlen sei, sollte das Mietendeckel-Gesetz vom Bundesverfassungsgericht eines Tages doch noch als unzulässig erklärt werden.

Unklar ist aktuell aber noch, ob die Forderung einer Schattenmiete vor Gericht tatsächlich durchkommen würde, denn die Gültigkeit von Schattenmieten ist nach wie vor umstritten. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hält es allerdings grundsätzlich für zulässig, eine weitere, höhere Miete in den Vertrag aufzunehmen. So haben neue Mieter meist gar keine andere Wahl, als den Mietvertrag mit beiden Mietpreisen zu unterschreiben. Hier ist Streit wohl vorprogrammiert. Rechtsexperten gehen allerdings nicht davon aus, dass der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht komplett gekippt wird.

Außerdem gelten für die Schattenmiete ebenfalls gesetzliche Regelungen wie die Kappungsgrenze, die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mietpreisbremse.

Tipp 3: Was tun wenn der Vermieter die Einzahlung einer den Mietendeckel überschreitenden 
Miete auf ein Treuhandkonto vorschlägt?

Wenn von Ihnen als Mieter verlangt wird, dass eine den Mietendeckel überschreitenden 
Miete auf ein Treuhandkonto gezahlt werden soll, ist Vorsicht geboten. Das gilt auch für die Zahlung der Differenz zwischen einer überhöhten Miete und der nach dem Mietendeckel zulässigen Miete auf ein Treuhandkonto.

Die einzige Möglichkeit hier als Mieter auf Nummer sicher zu gehen ist bei Mietforderungen, die über dem Mietendeckel liegen, eine eigenständige Reduzierung der Miete vorzunehmen. Der eingesparte Teil der Miete sollte bis zur verfassungsrechtlichen Klarstellung zurückgelegt werden – allerdings nicht auf einem Treuhandkonto des Vermieters, sondern auf Ihrem eigenen Konto. Das Zurückhalten der Miete birgt ein gewisses Konfliktpotenzial und es empfiehlt sich daher sich bei einem Rechtsbeistand Beratung und ggf. Unterstützung zu suchen.

Tipp 4: Bei Neuvermietung einer Wohnung gilt die niedrigere Obergrenze 

Seit der Einführung des Mietendeckel-Gesetzes kann sich die Miethöhe bei Neuvermietung an zwei Werten orientieren – und Sie als Mieter profitieren davon. Wird eine Wohnung neu vermietet, nachdem der Mietendeckel in Kraft getreten ist, gilt einfach die niedrigere der beiden möglichen Obergrenzen:

  • Entweder gilt die Höhe der Miete am Stichtag, dem 18. Juni 2019.
  • Oder es gilt die Obergrenze, die sich aus dem Mietendeckel-Gesetz ergibt.

Daher ist es wichtig, dass Sie vom Vermieter auch Auskunft über die Vormiete am 18. Juni 2019 erhalten. Ansonsten könnte es sein, dass die Obergrenze aus der Mietentabelle des Mietendeckels verlangt wird, obwohl die Stichtagsmiete noch darunter lag und der Mieter daher nur diese verlangen darf.

Tipp 5: Dinglich gesichertes Wohnrecht ist kein Mietvertrag

Aufgrund der inzwischen rechtskräftigen Vorgaben rund um den Mietendeckel gibt es leider Vermieter, die sich nicht an die Mietobergrenzen halten wollen und deshalb tief in die Trickkiste greifen. 

Es kann vorkommen, dass das sogenannte „Dinglich gesicherte Wohnrecht“ herangezogen wird, um der Unterzeichnung von Mietverträgen gleich ganz zu entgehen. Davon waren Medienberichten zufolge sogar die altbekannten Berliner Mietervereine überrascht. Dem Mieter wird also eine Vereinbarung über ein „Dingliches gesichertes Wohnrecht“ und ein Eintrag im Grundbuch, statt eines Mietvertrags angeboten – oder eine Klausel wird als Zusatz zum Mietvertrag beigefügt. 

Eine solche vertragliche Vereinbarung soll zur Umgehung des Mietendeckels und anderer mietrechtlicher Vorschriften dienen, da kein Mietvertrag geschlossen wurde. Ein juristisches Schlupfloch? Wohl kaum. Rechtsexperten sind sich ziemlich sicher, dass die Höhe der Miete, die vereinbart wurde, wohl trotzdem am Mietendeckel bemessen werden müsste. Eine Klausel hätte aller Wahrscheinlichkeit nach vor Gericht ebenfalls kaum Bestand.

Diese vier wichtigen Regelungen sieht das Mietendeckelgesetz vor

Mietendeckel - Regelungen

Kernpunkte des Mietendeckel-Gesetzes “MietenWoG Bln”

  1. “Mietenstopp” – Es gilt die bis zum 31.12.2021 keine höhere Miete als die zum Stichtag am 18. Juni 2019 vereinbarte. Laut § 3 Abs. 1 des Gesetzes ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) rechtskräftig vereinbarte Miete überschreitet. Auch Mieterhöhungen, die aufgrund eines Staffel- oder Indexmietvertrags normalerweise greifen würden sowie die normalerweise übliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind nach § 558 BGB sind nicht zulässig, solange der Mietendeckel gilt.
    Ausnahme: Eine Mieterhöhung aufgrund der Inflationsrate ist ab dem 1. Januar 2022 möglich, jedoch aus maximal 1,3 % begrenzt.
  2. Begrenzung der Miethöhe, auch nach Modernisierung – § 6 des Mietendeckel-Gesetzes sieht Mietobergrenzen für 12 Kategorien vor.  Mit dem neuen Gesetz werden auch die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung eingeschränkt. Nach § 559 BGB kann die Miete während eines laufenden Mietverhältnis erhöht um 8% erhöht werden, wenn in einer Mietswohnung Maßnahmen zur Modernisierung durchgeführt wurden, beispielsweise zum Energiesparen. Diese Erhöhung wurde durch § 5 des MietenWoG Bln für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auf 1 EUR pro Quadratmeter begrenzt. Im Mietendeckel-Gesetz wurde darüber hinaus angekündigt, der Senat würde für einige Vermieter bei höheren Modernisierungskosten als 1 EUR/qm Gelder aus Förderprogrammen zur Verfügung stellen.
  3. Mietbegrenzung bei Wiedervermietung – Nach Abschluss eines neuen Mietvertrags zu einer bestehenden Wohnung, also bei Wiedervermietung, darf die Nettokaltmiete die Stichtagsmiete nicht überschreiten. Das heißt es gilt die Miete, die am 18. Juni 2019 mit dem Vormieter vereinbart war. In Detailfragen kann es hier aber Ausnahmen geben.
  4. Überhöhte Miete “kappen” – Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen kann Mieten in Berlin mithilfe des Mietendeckels mit Wirkung für die Zukunft „kappen“, wenn sie zu hoch sind. Eine Miete gilt immer dann als überhöht, wenn sie die zulässigen Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent übersteigt und Abschläge auf die Quadratmetermiete für Wohnlagen berücksichtigt wurden (§ 4).
    Eine Absenkung von überhöhten Mieten ist 
erst neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes möglich, also ab 23. November 2020.

Bild: © eyetronic – stock.adobe.com

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Sinah Vonderweiden

Sinah Vonderweiden

Redakteurin und PR-Beauftragte bei myRight

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